IMMOBILIER : Cass. 2eme civ. 21 mars 2019 : la notification irrégulière d’une promesse de vente implique la pérennité du droit à rétractation de la part de l’acquéreur immobilier.

1°) Les principes

En vertu de l’Article L 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, tout Acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation a la possibilité de renoncer sans frais à son projet dans un délai de dix jours à compter de la notification qui lui a été faite de l’acte.

Le délai débute le lendemain de la première présentation pour expirer dix jours plus tard : c’est que l’on appelle le droit de rétractation.

L’application de cet Article a nourri un contentieux abondant qui va aller s’aggravant du fait même des nouvelles dispositions de la Loi du 23 Novembre 2018 dite Loi Elan, qui impose d’indiquer « de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion ».

2°) L’Arrêt du 21 Mars 2019 apporte un certain nombre d’éléments d’informations sur les modalités de la notification du droit de rétractation à l’acquéreur non professionnel

Les principes rappelés par la Cour de Cassation sont les suivants :

  • ➢  Lorsque les acquéreurs sont deux époux et que seul le mari signe l’avis de réception tant du courrier qui lui est destiné, que de celui qui est destiné à son épouse, le droit à rétractation pour l’épouse ne court pas.
  • ➢  Il eût fallu que le mari dispose d’un mandat de la part de son épouse et que l’avis de réception indique alors les nom et prénom du signataire en qualité de mandataire. Il doit s’agir d’un véritable pouvoir, le mandat apparent n’étant pas suffisant. En effet, l’existence d’un lien conjugal est insuffisante. Il est rappelé qu’il a été jugé que la procuration donnée à un mandataire aux fins de signature d’une promesse synallagmatique de vente ne s’étend pas nécessairement à l’exercice de la faculté de rétractation (C.A. ORLEANS, Chambre Civile, 27 Février 2017).
  • ➢  L’intermédiaire professionnel commet une faute en n’alertant pas les vendeurs des difficultés qui peuvent naitre d’une même signature sur deux avis de réception destinés à deux personnes distinctes.3°) Conseil du Cabinet B.K.P. & ASSOCIES : Il est souhaitable de stipuler dans l’avant- contrat que chacun des acquéreurs, lorsqu’ils sont domiciliés à la même adresse, dispose d’un pouvoir à effet de représenter l’autre pour procéder à la réception de la notification de l’avant-contrat.

    Virginie KOERFER BOULAN Avocat Associé

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