IMMOBILIER : L’absence de caractère frauduleux d’un congé pour reprise suivie d’une vente du bien précédemment loué.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 offre la possibilité au bailleur de donner congé à son locataire.

Ce congé doit nécessairement être justifié et ne peut être signifié que dans trois cas précis :

– pour reprise si le bailleur veut s’installer dans le logement ou y installer un membre de sa famille (limitativement énuméré par l’article),

– pour vendre le logement,

– pour motif légitime et sérieux lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations.

Si le juge n’a aucune possibilité de vérifier à priori le caractère frauduleux ou non du congé, le locataire a toutefois la possibilité de saisir le juge a postériori s’il s’aperçoit de ce caractère, après avoir quitté les lieux.

C’est notamment le cas d’un congé donné pour reprise par le bailleur qui met immédiatement le logement en location après le départ de ses preneurs ou d’un bailleur qui met finalement en vente son logement après avoir délivré un congé pour reprise.

La cour de cassation apporte toutefois un tempérament à ce principe. Ainsi, le congé peut ne pas être déclaré frauduleux si des circonstances postérieures à la délivrance du congé le légitiment

Ce tempérament a été rappelé dans un arrêt récent de la cour de cassation du 9 septembre 2014.

Dans le cas d’espèce, les propriétaires avaient délivré congé pour reprise à leur locataire avec effet au 1er juillet 2007 au profit de leur fille.

La locataire s’est toutefois maintenue dans les lieux plus de deux années après cette échéance.

Dans cet intervalle, la situation tant des propriétaires que celle de leur fille ayant changé, le bien loué avait finalement été vendu le 20 janvier 2010.

La cour de cassation a considéré que la cour d’appel avait souverainement retenu que la vente intervenue n’était pas frauduleuse et en avait exactement déduit que le congé était valable.

Ainsi, tout dépend des circonstances et des raisons justifiant la non occupation et la vente ou la remise en location du bien loué.

En d’autres termes, il apparait que l’intention véritable du propriétaire s’apprécie au jour de la notification du congé et non postérieurement.

Cass 3ème civ, 9 septembre 2014, n°13-16691