IMMOBILIER : Les apports de la Loi ALUR en droit de la copropriété

La loi ALUR publiée au Journal officiel le 24 mars 2014, consacre la majeure partie de son Titre II à la copropriété.

Les très nombreuses nouvelles dispositions n’ont pourtant pas toutes été insérées dans la loi du 10 juillet 1965.

Le statut de la copropriété se trouve désormais régi par la loi du 10 juillet 1965 et le Code de la construction et de l’habitation.

I – Le fonctionnement des copropriétés après la loi ALUR

A – Le Syndicat des Copropriétaires

a. Immatriculation des syndicats de copropriétaires

-> Objectifs de l’immatriculation

Aux termes de l’article L.711-1 nouveau du Code de la construction et de l’habitation, il s’est agi « de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance de dysfonctionnements ».

Le registre des copropriétés tendrait à éviter la dégradation des copropriétés ou en rétablir le fonctionnement normal.

Un registre national des copropriétés constituerait alors un outil de référence en matière d’habitat collectif privé.

-> Mentions du registre national des copropriétés

Les renseignements fournis ne concernent que les syndicats de copropriétaires qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.

Doivent figurer au registre : le nom, l’adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic.

Le registre doit également indiquer si le syndicat fait l’objet d’une des procédures suivantes : syndicats en difficulté ou en pré-difficulté, état de carence, salubrité des immeubles, lutte contre la présence de plomb ou amiante, bâtiment menaçant ruine, sécurité des immeubles collectifs.

Enfin, devront figurer au registre les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat à l’issue de chaque exercice comptable, ainsi que les données essentielles relatives au bâti issues, le cas échéant, du carnet d’entretien et du diagnostic technique global.

Les données du registre devront donc être régulièrement actualisées concernant notamment les données comptables ou l’identité du syndic.

-> Déclarants

Si certains textes visent parfois le syndicat au titre des débiteurs de la déclaration, d’autres font état de son représentant légal.

Il convient ainsi de considérer que le syndic doit procéder à l’immatriculation et à ses modificatifs.

Cependant, pour les immeubles mis en copropriété, il incombera au notaire de procéder à la déclaration d’immatriculation du syndicat des copropriétaires.

-> Sanctions

Caractère obligatoire de la déclaration : L.711-2-1 nouveau du Code de la Construction et de l’habitation.

Les autorités ont entendu rendre effective l’immatriculation à travers deux mesures principales :

– L.711-6-1 nouveau du CCH : lorsque le syndic n’a pas procédé à l’immatriculation du syndicat des copropriétaires un copropriétaire ou toute personne qui y a un intérêt peut mettre en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception, le syndic d’y procéder.
Si la mise en demeure reste infructueuse pendant un mois, une astreinte peut être appliquée à l’encontre du syndic.

– Le syndicat des copropriétaires ne pourront bénéficier de subventions publiques qu’à la condition d’être immatriculés au registre et que leurs données soient actualisées.

-> Calendrier de mise en œuvre

Ces dispositions seront applicables à compter du 31 décembre 2016 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, du 31 décembre 2017, pour les syndicats des copropriétaires comportant plus de 50 lots et du 31 décembre 2018 pour les autres syndicats de copropriétaires.

-> Formes particulières de syndicats

L’organisation de certaines copropriétés a été prise en compte afin de renforcer leur spécificité ou de préciser certaines facettes de leur régime juridique.

Il s’agit des syndicats coopératifs, des résidences de tourisme, des syndicats secondaires, et de la création ou l’adhésion à une association foncière urbaine.

B – Syndic de copropriété

a. Statut du Syndic

-> Syndic provisoire

L’article 17 alinéa 2 modifié de la loi de 1965 vise expressément l’adjectif syndic provisoire pour désigner le premier gestionnaire de la copropriété.

Il a, par ailleurs, était précisé que la désignation de ce syndic se situait avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété.

Ce même texte énonce que ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics, effectués par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

-> Syndic non professionnel

La personne assumant la fonction de syndic non professionnel doit être propriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété concernée.

-> Cessation des fonctions de syndic

• Désormais le syndic ne pourra renoncer à ses fonctions sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois.
• Lorsque l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandant du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

-> Contrat de syndic et rémunération

Désormais, la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire.
Cependant, une rémunération spécifique complémentaire pourra être perçue à l’occasion de prestations particulières définies par décret.

Dans le même sens, les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté lors de la mutation d’un lot ne pourront excéder un montant fixé par décret.
Enfin, le contrat de syndic devra respecter un contrat-type défini par décret en Conseil d’Etat. La liberté contractuelle n’est donc plus de mise dans les rapports entre le syndicat et son mandataire.

b. Missions du Syndic

-> Assurance de l’immeuble

Chaque syndicat de copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, indépendamment de l’assurance de chaque copropriétaire sur son lot.

Il appartient donc au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre.

En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires.

-> Archives du syndicat

Désormais, le syndic doit soumettre au vote de l’assemblée générale et à la majorité de l’article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat.

Cette décision ne pourra donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic.

-> Conventions spéciales entre le syndicat et le syndic

Il incombe au syndic de soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixée par décret, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention. Ces conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne seront pas opposables au syndicat des copropriétaires.

-> Tenue, mise à jour et communication du carnet d’entretien

Dorénavant le syndic est chargé d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret.

-> Information des occupants de l’immeuble

Mis à part les copropriétaires eux-mêmes, le syndic n’a pas à communiquer les procès-verbaux des assemblées générales à des tiers. Néanmoins, afin d’améliorer la transparence dans la copropriété, a été instaurée l’obligation d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble des décisions prises par l’assemblée générale. Il s’agit principalement des locataires, mais aussi des occupants à titre gratuit.

Accès aux documents dématérialisés de gestion

L’obligation est faite au syndic de proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsqu’il est un professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés.

-> Collaboration accrue avec le conseil syndical

Depuis 2010, le syndic devait établir l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical.
La loi nouvelle vient préciser qu’il devra aussi établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical.

-> Ouverture d’un compte séparé

La loi ALUR a instauré pour le syndic l’exigence d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lesquels sont versés, sans délai, toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale pourra décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte sera ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix.

Ce compte bancaire ne pourra faire l’objet ni d’une convention de fusion ni d’une compensation avec tout autre compte, et les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.

La méconnaissance par le syndic de ces obligations emportera la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

En revanche, les syndicats de copropriété comportant moins de quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale se voit offrir la possibilité, à la majorité de l’article 25, de dispenser le syndic soumis à la loi Hoguet, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat

Il est à noter que le syndic devra également ouvrir un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel seront versées, sans délai, les cotisations au fonds de travaux.

-> Interdiction des avances de fonds

Le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat des copropriétaires. Il est toutefois prévu une exception pour le syndic provisoire, ce qui s’explique par la nécessité pour lui de commencer à gérer le syndicat alors que, par la force des choses, il n’a pas encore réuni l’assemblée générale afin de faire voter le budget de la copropriété.

-> Fiche synthétique de copropriété

Un nouveau document fait son apparition dans les immeubles en copropriété.

Il s’agit de la fiche synthétique qui regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu sera défini par décret.

Il appartient au syndic d’établir cette fiche mais également de la mettre à jour chaque année.

Le défaut de réalisation de la fiche synthétique constitue un motif de révocation du syndic.

Cette fiche doit être mise à disposition des copropriétaires. Dès lors que la fiche ne sera pas mise à disposition d’un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande, une pénalité forfaitaire automatique sera appliquée à l’encontre du syndic.

Ces dispositions n’entreront en vigueur qu’à compter du 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, du 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et du 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

C – Conseil syndical

a. Missions du conseil syndical

La contribution du conseil syndical aux affaires de la copropriété est encouragée par la loi nouvelle.

-> Mise en concurrence

Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence.

Le conseil syndical peut se prononcer par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic, avis joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrats concernés.

NB : lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

-> Participation au redressement du syndicat

Le mandataire ad hoc peut être désigné comme administrateur provisoire sur décision motivée du juge et après audition du conseil syndical.

Lorsque l’administrateur provisoire aura établi un plan d’apurement définitif, il devra le notifier au conseil syndical. Une fois le plan homologué par le juge, l’ordonnance sera notifiée au conseil syndical avec le plan joint.

-> Consultation lors de l’élaboration du budget

b – Extension des prérogatives du président du conseil syndical

-> Convocation de l’assemblée générale

L’article 18 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « en cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic ».

Représentation des membres d’un syndicat secondaire à l’assemblée générale du syndicat principal

L’assemblée générale d’un syndicat secondaire, statuant à la majorité de l’article 25, peut mandater, pour une durée d’un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal.

Le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote de l’article 24.

Pour les décisions de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l’unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s’il dispose d’une délibération de l’assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la loi du 10 juillet 1965.

-> Informations sur les données financières de l’immeuble

c. Convocation à l’assemblée générale

Le président du conseil syndical s’est vu reconnaître le droit de réunir l’assemblée générale en cas d’empêchement du syndic

Régime dérogatoire pour les syndicats de copropriété comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 €

d. Délégations de vote

v. supra

La loi ALUR a ajouté un alinéa 5 à l’article 22-1 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu duquel « les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l’immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d’autres copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale ».

En outre, l’alinéa 4 de l’article 19-2 de la loi de 1965 mentionne désormais que si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, ce copropriétaire ne pouvait recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.

e. Tenue de l’assemblée générale

Mise à part une précision relative aux modalités de vote en cas de saisie immobilière, l’essentiel du dispositif nouveau a été consacré au remaniement des règles d’adoption des décisions par l’assemblée générale.

Privation du droit de vote du copropriétaire dont le vote porte sir la saisie immobilière de son lot
Abaissement des conditions d’adoption des décisions : il s’est agi de faciliter l’adoption des résolutions par les copropriétaires

f. notifications

La dématérialisation est admise en matière de notifications et de mises en demeure, lesquelles peuvent valablement être réalisées par voie électronique (article 42-1 nouveau loi 1965).

Le texte nouveau réserve cependant l’accord exprès des copropriétaires pour les recevoir sous cette forme.

Bien que la loi nouvelle n’y fasse pas spécifiquement allusion, il est plus que vraisemblable qu’il faille attendre un décret d’application afin de connaître les modalités de mise en œuvre de cette innovation.

D – Sauvegarde de l’immeuble

Dans le droit fil de l’objectif de prévention de la dégradation des copropriétés, la loi nouvelle a entendu mettre en place des outils de planification, tant sur le plan technique que sur le plan financier.
Deux nouveaux corps de règles ont été créés :

1°) Fonds de travaux

Un fonds de travaux est prévu à l’article 14-2 II de la loi de 1965.

Cela concerne les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis au statut de la copropriété (cependant si l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale).

Sont visées les dépenses permettant de faire face aux travaux prescrits par les lois et règlements, ainsi qu’aux travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires non compris dans le budget prévisionnel.

Ce fonds de travaux sera alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires.

Il appartiendra à l’assemblée générale de décider, dans les conditions de majorité des articles 25 et 25-1, du montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle, sans que celui-ci puisse être inférieur à 5% du budget prévisionnel du syndicat.

Ces sommes ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

2°) Diagnostic technique global

L’un des aspects récurrents de la réforme réside dans la lutte contre la dégradation du logement.

La loi ALUR instaure ainsi un instrument de mesure de l’état de l’immeuble.

Pour cela, le diagnostic technique figurant à l’ancien article L.111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation a été remplacé par un nouveau diagnostic.

Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global. (Décision prise à la majorité des copropriétaires présents ou représentés)

-> Immeubles concernés

Ne sont visés que les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.

Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique global.

-> Contenu

Ce diagnostic technique global comporte :

– Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble

– Un état de situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et règlementaires au titre de la construction et de l’habitation

– Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble

– Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble

– Une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années

– Il appartient à l’organe délibérant du syndicat de tirer les conséquences du diagnostic ainsi établi afin que les copropriétaires puissent décider, en toute connaissance de cause, des orientations à donner à la gestion de leur immeuble.

– Le contenu du diagnostic technique global est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le syndic inscrit alors à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en œuvre.

E – Dispositions diverses

-> Stationnement des vélos

Lorsque l’immeuble possède des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif et n’est pas équipé de stationnement sécurisé pour les vélos, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant la sécurisation de ce stationnement, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet.

-> Emprunt collectif

Les modalités de remboursement de l’emprunt collectif (prévu aux articles 26-4 à 26-8 de la loi de 1965) ont été augmentées de dispositions. (Modification des articles 26-6 et 26-7)

-> Surélévation

Alors qu’elle exigeait auparavant l’unanimité des copropriétaires, la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif peut être réalisée à la double majorité prévue à l’article 26 de la loi de 1965.

Les copropriétaires du dernier étage du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés.

II – Les ventes de lots de copropriété après la loi ALUR

La loi ALUR modifie en profondeur le régime des ventes de lots de copropriété.

Si cette réforme doit en principe bénéficier aux acquéreurs, que l’on a voulu mieux informer, elle va bouleverser la pratique des professionnelles de l’immobilier et des notaires.

A – Annonces immobilières

L’article L.721-1 du Code de construction et de l’habitation créé par la loi ALUR est venu réglementer le contenu des annonces immobilières concernant les votes de lots de copropriété quel que soit l’auteur de l’annonce.

-> Champ d’application

Les dispositions de l’article L.721-1 du Code de la construction et de l’habitation s’appliquent :
– En cas de vente d’un lot de copropriété
– En cas de vente portant sur une fraction de lot

-> Nature des informations

– Indication que le bien vendu est soumis au statut de la copropriété
– Nombre de lots au sein de la copropriété
– Information concernant les charges (montant moyen annuel de la quote-part à la charge du vendeur du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes
– Information concernant les copropriétés en difficulté

-> Sanctions : pas de sanction visée dans les textes

B – Les documents à annexer aux promesses de vente

Ces documents sont énumérés à l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation :

– Fiche synthétique de la copropriété
– Règlement de copropriété et état descriptif de division
– PV d’AG des trois dernières années
– Charges afférentes au lot vendu
– Dettes actuelles du vendeur et dettes futures de l’acquéreur envers le syndicat
– Renseignements concernant la situation financière du syndicat
– Renseignements relatifs au fonds de travaux
– Carnet d’entretien de l’immeuble
– Attestation de superficie des parties privatives
– Notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété
– Diagnostic technique global et plan pluriannuel de travaux

NB : ces documents devront être fournis de façon différée dans le temps en fonction des textes d’application (v. calendrier d’entrée en vigueur progressive p.36 fascicule Lexisnexis)

-> Ne concerne que les ventes (au sens strict) d’un lot ou d’une fraction de lot et dans les cas de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot (cession à titre onéreux d’un usufruit, droit d’usage ou d’habitation …) d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et à usage total ou partiel d’habitation.

-> Sanction
– Pour les ventes de lots à usage d’habitation à un acquéreur non-professionnel : le délai de rétractation ou de réflexion prévu à l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation, ne court qu’à compter du lendemain de la communication à l’acquéreur des documents non annexés à la notification
– Pour les ventes de lots n’entrant pas dans le champ d’application de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation : aucune sanction particulière n’est prévue par les textes, il faut donc s’en rapporter au droit commun

C – L’acte authentique de vente

1°) Les obstacles à la vente

La loi ALUR a pris diverses mesures pour empêcher l’intrusion dans la copropriété d’acquéreurs considérés comme indésirable. Ces mesures sont d’application immédiate. Mais la loi ALUR crée par ailleurs, à terme, un autre obstacle à la vente : l’absence d’immatriculation du syndicat des copropriétaires.

-> Les acquéreurs indésirables

• La loi ALUR a ajouté à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 un II, dans le but d’empêcher l’entrée dans la copropriété de candidats acquéreurs déjà copropriétaires dans l’immeuble, et qui ne sont pas à jour de leurs charges.
Ce contrôle s’effectue par l’intermédiaire du notaire chargé de la vente.
• les personnes frappées d’une interdiction d’acheter un immeuble à usage d’habitation

-> Le défaut d’immatriculation du syndicat des copropriétaires

Tout acte authentique devant notaire relatif à un lot de copropriété devra comporter la mention du numéro d’immatriculation de la copropriété.

Le notaire devra donc procéder à l’immatriculation de la copropriété après avoir mis en demeure le syndic d’y procéder (par LRAR), et si le syndic n’a toujours pas obtempéré après l’expiration d’un délai d’un mois à compter de cette mise en demeure.

2°) Détention et distribution du prix

-> L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR, ne donnait aucune indication quant aux conditions dans lesquelles le notaire pouvait procéder au paiement après opposition du syndic.

La loi ALUR indique ainsi que le notaire ne peut libérer les fonds qu’après accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes dues

À défaut d’accord, il faut qu’une contestation de l’opposition devant les tribunaux intervienne dans les trois mois de la constitution par le syndic de l’opposition régulière. S’il n’y a pas de contestation dans ce délai, le notaire verse les sommes retenues au syndicat.

-> L’article 2374 nouveau du Code Civil relatif au privilège du syndicat des copropriétaires étend ce privilège

– Extension du nombre des créances garanties
– Extension des bénéficiaires