IMMOBILIER: Quelques mots sur la loi ALUR …

Celle-ci affecte la quasi-totalité des secteurs de l’immobilier : copropriété, baux d’habitation, urbanisme, vente d’immeubles, loi HOGUET… seront traitées dans ce numéro les modifications concernant la copropriété.

Les dispositions relatives aux statut de la copropriété se trouvent désormais non seulement dans la loi du 10 juillet 1965 mais aussi en partie dans le Code de la Construction et de l’Habitation.

Parmi les diverses mesures prévues, l’on citera plus particulièrement les aspects suivants :

Immatriculation des Syndicats de Copropriétaires auprès d’un registre national des copropriétés, afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements.

La réforme de la loi CARREZ : toute promesse, tout contrat de vente devront mentionner non seulement la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot mais aussi sa surface habitable ; il s’agira là de deux mentions obligatoires. La nullité de l’acte ne pourra plus être invoquée que sur le fondement de l’absence de la mention de la superficie de la partie privative. Cette réforme sera applicable au plus tôt à compter du 26 juin 2014. La mention dans l’acte, de la superficie de la partie privative n’est pas applicable aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie à un seuil fixé par le décret attendu.

Enfin, la loi ALUR modifie la garantie de contenance résultant de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 : désormais, les alinéas 6 et 7 de l’article 46 prévoient que ce n’est que si la superficie de la partie privative est inférieure à plus de 1/20ème à celle exprimée dans l’acte que l’acquéreur disposera d’une action en diminution du prix, proportionnelle à une moindre mesure, à intenter dans le délai d’un an.

Ratification par l’Assemblée Générale de la désignation du Syndic provisoire dans le délai d’un an suivant la création de la copropriété.

Participation et vote des mandataires de Syndicats de Copropriété aux Assemblées Générales d’Associations Syndicales Libres.

Mesures tendant à lutter contre les résidences de tourisme dégradées lorsqu’elles sont placées sous le régime de la copropriété.

En premier lieu, les locaux à usage collectif composés d’équipements et de services communs, au sens de l’article D 321-1 du Code de Tourisme, ne peuvent plus faire l’objet d’un lot de copropriété distinct vendu à un copropriétaire.

En second lieu, la réforme prévoit que lorsque les locaux à usage collectif concernés sont la propriété d’un copropriétaire et ne sont pas entretenus, l’Assemblée Générale des Copropriétaires peut saisir le Tribunal de Grande Instance d’une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou constater l’abandon des locaux concernés.

Enfin, il est prévu qu’en cas de défaillance du propriétaire des locaux collectifs considérés, le Tribunal peut constater l’abandon et les locaux peuvent devenir la propriété indivise du Syndicat, après versement d’une indemnité.

Consécration de la possibilité de scission d’un ensemble immobilier complexe en volumes, les conditions étant les suivantes :
Il doit s’agir d’abord de plusieurs bâtiments distincts sur dalle… ou de plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents
En application de l’Ordonnance du 1er juillet 2004, les ASL devaient mettre leurs statuts en conformité avec l’ordonnance dans un délai expirant le 5 mai 2008, à peine de perdre leur capacité pour agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter, et hypothéquer.
Pour celles qui l’ont fait en retard, l’article 59-4 de la nouvelle loi leur permet de recouvrer leur pleine capacité pour agir dès le 27 mars 2014, « sans toutefois que puissent être remise en cause les décisions passées en force de chose jugée ».

Travaux de restauration en section sauvegardée : le nouvel article 24-7 de la loi du 10 juillet 1965, permet explicitement lorsque l’immeuble à réhabiliter est en secteur sauvegardé et se trouve soumis au statut de la copropriété de faire exécuter les travaux soit sous la maitrise d’ouvrage du Syndicat des Copropriétaires lui-même, soit pour le Syndicat des Copropriétaires en confiant la maitrise d’ouvrage des travaux à une Association Foncière Urbaine.

Faciliter la construction de nouveaux locaux en surélévation de l’immeuble existant :

Cette décision peut être prise désormais à la majorité de l’article 26 et non plus à l’unanimité.

Le droit de véto des copropriétaires de l’étage supérieur à la surélévation de l’immeuble disparu est remplacé par le droit de priorité de ces copropriétaires.

Et encore : l’on visera pêle-mêle la modification du statut des Syndics de copropriété, l’augmentation des missions qui incombent au gestionnaire de la copropriété, l’augmentation des interventions du Conseil Syndical, la modification du régime des Assemblées Générales, les dérogations aux règles habituelles des Syndicats Coopératifs, impacts de la pratique de la vente de lots, nécessité de faire établir un diagnostic technique global, reforme des procédures applicables aux Syndicats en pré-difficulté…