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IMMOBILIER: Revirement de jurisprudence par un Arrêt de principe du 10 juillet 2013

Pèse désormais sur le promoteur avant réception une obligation de résultat dans la délivrance d’un bien exempt de vices. Par ailleurs, l’action en responsabilité contractuelle se transmet dorénavant d’office aux acquéreurs successifs d’un immeuble

        1 – Les données factuelles:

La SCI LE COLBERT a fait réaliser un immeuble collectif au TOUQUET dont l’achèvement et la livraison sont intervenus à la fin de l’année 1999, manifestement sans réception.

La SCI a assigné les constructeurs en réparation des désordres constatés et obtenu une condamnation des deux constructeurs portant sur des sommes minimes. Elle a ensuite vendu l’immeuble qui était placé sous le régime de la copropriété. Le Syndicat a assigné la SCI en sa qualité de Maître d’Ouvrage, son assureur, l’architecte ainsi que les entrepreneurs aux fins d’indemnisation des préjudices subis.

Par un Arrêt du 13 mai 2012, la Cour d’Appel de DOUAI a débouté le Syndicat de ses demandes à l’encontre de la SCI au motif d’une part, qu’en l’absence de réception l’acquéreur  ne pouvait revendiquer l’application des garanties prévues par les articles 1792 et suivants du Code Civil, et d’autre part, que la responsabilité contractuelle de droit commun du Maître d’Ouvrage ne peut pas être recherchée en raison de l’absence de participation de la SCI à l’acte de construire.

La Cour de Cassation a opéré un virage particulièrement important sur les deux aspects suivants.

        2 – Le revirement jurisprudentiel

3 – La responsabilité du vendeur d’immeuble après achèvement en l’absence de réception:

Jusqu’à présent l’acquéreur ne pouvait agir à l’encontre du promoteur Maître d’Ouvrage sur le fondement des garanties prévues par les articles 1792 et suivants du Code Civil, en l’absence de réception.

Il est alors contraint d’intenter une action en responsabilité contractuelle de droit commun. Cependant cette action nécessitait pour l’acquéreur de démontrer une faute du vendeur dans l’exécution de son obligation contractuelle de délivrance d’un bien exempt de vices.

Toute la difficulté tourne bien évidemment autour de la notion de fautes prouvées du promoteur.

Or, la Cour de Cassation, en rendant sa décision au visa de l’Article 1147 du Code Civil, rappelle « qu’avant réception le promoteur est tenu de l’obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices. » en qualifiant l’obligation pesant sur le promoteur–vendeur l’obligation de résultat. La Cour de Cassation précise que la simple inexécution du débiteur est de nature à engager sa responsabilité sans que la faute n’ait à être établie par le créancier.

Le fondement de l’action de l’acquéreur d’un immeuble s’inscrit désormais dans un régime de fautes présumées à l’égard du vendeur contre lequel il n’a plus à établir la faute.

Cette garantie est particulièrement lourde :

Elle se prescrit vraisemblablement par 10 ans à compter de l’apparition du vice
Elle s’applique aussi bien aux vices qui étaient cachés lors de la vente qu’à ceux qui étaient apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même

          2Transmission de l’action en responsabilité

Par un nouveau considérant de principe rendu au visa de l’article 1147 du Code Civil, la Juridiction Suprême a cassé l’Arrêt d’Appel au motif suivant : « sauf clause contraire, les acquéreurs successifs d’un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente et ce nonobstant l’action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente, contre les constructeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire. »

Dans ces conditions, les participants à l’acte de vente d’un immeuble à construire doivent désormais tenir compte de la transmission de plein droit des actions en responsabilité contractuelle et de l’action en garantie décennale aux acquéreurs successifs de l’ouvrage.

Virginie KOERFER BOULAN
Avocat associé spécialiste en Droit Immobilier et Droit Commercial

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