IMMOBILIER : CONGÉ POUR REPRISE PERSONNELLE / BAILLEUR DÉCÉDÉ

« LE CONGE POUR REPRISE PERSONNELLE DELIVRE PAR LE BAILLEUR, DECEDE DURANT LA PERIODE DE PREAVIS ET REPRIS A SON COMPTE PAR L’HERITIER »

Le cabinet vient d’obtenir une décision satisfactoire dans le cadre d’un litige opposant l’héritier d’un bailleur décédé durant la période de préavis de 6 mois après notification d’un congé pour reprise personnelle.

# Suivant contrat de bail à effet au 1^er Octobre 2015, Mme S. avait donné en location à M. et Mme G. un local à usage d’habitation principale, ledit bail ayant été conclu pour une durée de 3 années entières et consécutives qui ont commencé à courir le 1^er Octobre 2015 pour se terminer le 30 septembre 2018.

Par courrier adressé en lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 février 2018, et posté le 1^ermars 2018, Mme S. avait donné congé aux époux G. pour le 30 septembre 2018, afin de reprendre le logement pour y habiter.

Cependant, Mme S. est décédée le 3 juillet 2018, laissant pour lui succéder son fils, Mr T.

Ce dernier, en sa qualité d’héritier de Mme S., a fait savoir aux locataires qu’il entendait se prévaloir du congé pour reprise adressé par sa mère, son intention étant d’habiter lui-même les lieux.

# Selon jugement rendu le 3 décembre 2019, le Tribunal d’Instance avait débouté Mr T. de sa demande de validité du congé pour reprise personnelle et de ce fait, de sa demande d’expulsion des Epoux G. lesquels s’étaient maintenus dans les lieux depuis le 1^er octobre 2018.

Le Tribunal avait considéré que le courrier de M. T. faisant part de sa volonté de rependre les lieux « avait été délivré plus de 8 mois après le décès de Mme S. et plus de 5 mois après l’expiration du délai prévu par le congé initial » et que « ce courrier ne saurait été considéré comme un congé valable au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où aucun délai de préavis n’est prévu ».

Par ailleurs, le Tribunal a estimé que « la bénéficiaire du droit de reprise étant décédée avant l’expiration du délai de préavis, le congé délivré le 1^er mars 2018 ne saurait avoir produit d’effet » et que de ce fait, « au jour de son décès, Mme S. ne bénéficiait pas d’un droit à la reprise du local litigieux et n’a donc pas pu transmettre ce droit dont elle ne disposait pas à Mr. T. ».

Appel a donc été interjeté.

# La jurisprudence, bien que très peu abondante sur cette question, établit clairement une dichotomie entre les deux situations suivantes :

Hypothèse n° 1 : le bailleur décède avant la date d’expiration du congé :

L’arrêt rendu par la 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation le 9 décembre 1986 (Bull. civ. 1986 III n° 171) vient rappeler que le décès du bailleur avant la date d’expiration du préavis ne rend pas caduc le congé pour reprise donné par ses soins, dès lors que ses héritiers ont fait connaître leur intention d’habiter eux-mêmes les lieux.

Cet arrêt a été confirmé par la 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation le 9 octobre 1991 : dans cette espèce, la Cour de Cassation a reproché à la Cour d’Appel d’avoir recherché si les héritiers avaient fait connaître leur intention d’habiter eux-mêmes les lieux alors qu’en l’espèce, on se situait dans l’autre hypothèse, qui était celle du décès postérieur à la date d’échéance du congé.

Hypothèse n° 2 : le bailleur décède après la date d’expiration du congé :

La Cour de Cassation rappelle que du fait même de cette hypothèse, la Cour d’Appel n’avait pas à vérifier le point ci-dessus devant se contenter de constater qu’au jour du décès, la déchéance du droit au maintien dans les lieux était déjà intervenue du fait même de la date d’expiration du préavis.

Dès lors que le décès intervient postérieurement à la date d’expiration du préavis, la question ne se pose même plus : les héritiers n’ont plus à user de quelque formalisme que ce soit, bénéficiant automatiquement de la déchéance du droit au maintien dans les lieux des locataires. (voir note ss C. Cass 28/9/2005)

# Aux termes de son arrêt rendu le 25 octobre 2022, la Cour d’Appel de PARIS (Pôle 4 – Chambre 4) a rappelé que « le droit de reprise pour habiter étant un droit transmissible, il peut être repris par l’héritier » et qu’en outre, « il est de principe que le congé pour reprie, à condition d’être valide, est transmis à l’héritier ».

La Cour d’Appel de PARIS s’est donc attachée à vérifier les conditions de validité tant sur la forme que sur le fond du congé pour reprise personnelle délivrée par Mme S. le 26 février 2018, pour le déclarer valablement délivré et donc transmissible à son héritier, M. T.

La Cour d’Appel de PARIS a relevé en outre que M. T. avait par mail de septembre 2018 indiqué aux locataires qu’il les aiderait dans leurs démarches d’obtention d’un logement social, démontrant ainsi que « les locataires étaient conscients de la volonté du fils de la bailleresse de se prévaloir du congé qui leur avait été délivré. »

En conséquence, les deux conditions de l’hypothèse n°1 (décès avant expiration du délai de préavis et intention des héritiers de reprendre à leur bénéfice ledit congé portée à la connaissance des locataires) étant remplies, le congé a reçu pleinement effet, mettant fin au contrat de location et justifiant l’expulsion des locataires.

Marie-Anne BRUN PEYRICAL

Avocat senior – Pôle Immobilier