Baux commerciaux : l’importance pour le Bailleur de bien définir en amont sa stratégie à l’échéance du bail.

Tel est l’enseignement qu’il faut retenir d’un important arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 11 janvier 2024 (pourvoi n° 22-20872).

En l’espèce, à l’échéance du bail, un bailleur avait délivré à son locataire un congé avec offre de renouvellement mais en proposant des modifications au bail (sur la contenance des lieux loués et sur les obligations d’entretien à la charge du locataire).

Visiblement peu intéressé à rester dans les lieux, le locataire a alors restitué les locaux loués au bailleur puis a engagé une procédure judiciaire afin que le bailleur soit condamné au paiement d’une indemnité d’éviction.

Pour ce faire, le locataire soutenait que le congé avec offre de renouvellement du bail à des conditions différentes, délivré par le Bailleur, devait s’analyser en un congé avec refus de renouvellement du bail ouvrant droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

La Cour de cassation a retenu cette position en jugeant que : 

« 7. Il s'en déduit qu'un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s'analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d'éviction. »

Cette position est sévère pour le Bailleur car la Cour de cassation aurait parfaitement pu valider le congé avec offre de renouvellement du bail, en son principe, sans tenir compte des modifications demandées par le bailleur.

La requalification du congé en refus de renouvellement du bail entraine une lourde sanction pour le Bailleur, à savoir, le versement obligatoire au locataire d’une indemnité d’éviction, le Bailleur ne pouvait plus exercer son droit de repentir, le Preneur ayant restitué les lieux.

Compte tenu des importants enjeux en la matière, le Bailleur a donc intérêt à faire preuve de vigilance quant aux différentes options et conséquences possibles à l’échéance du bail et sur la rédaction de l’acte de congé qu’il entend, le échéant, faire délivrer.

Dans tous les cas, le cabinet BKP et associés reste à votre disposition pour vous accompagner sur toutes votre problématiques relatives aux baux commerciaux.

Eric BENJAMIN

Avocat Associé