1 - Le bail commercial est une convention, soumise aux articles L.145-1 et R.145-1 et suivants du Code de commerce, par laquelle le bailleur (qui est en général le propriétaire) met tout ou partie d’un immeuble à la disposition d’un tiers appelé locataire (ou preneur) pour une durée d’au moins neuf ans, moyennant un certain prix et selon certaines conditions, afin que ce dernier puisse y exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale.
Le loyer initial est librement fixé par les parties mais, compte tenu de la durée du bail, il a rarement vocation à rester le même tout au long du contrat.
En effet, le loyer peut être amené à varier soit au cours du contrat par le jeu d’une clause d’indexation (souvent annuelle) ou par le mécanisme de la révision triennale légale prévue à l’article L. 145-38 du Code de commerce soit au moment du renouvellement du contrat.
2 - En principe, au moment du renouvellement du contrat, l’augmentation de loyer est relativement limitée puisque l’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit que « le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. »
On parle alors de « plafonnement » du loyer renouvelé, correspondant à une simple évolution indiciaire.
Néanmoins, ce plafonnement du loyer n’est pas automatique puisque le bailleur peut à la condition de démontrer un motif de déplafonnement (tel que locaux à usage de bureau, modification des facteurs locaux de commercialité, bail ayant une durée effective supérieure à 12 ans…), demander judiciairement à ce que le loyer renouvelé soit fixé à la valeur locative (en écartant par conséquent la règle du plafonnement), ce qui peut être financièrement très intéressant pour le Bailleur si cette valeur locative est à la hausse, ce qui a été souvent le cas pendant de très nombreuses années.
3 - Ce que le locataire commercial oublie néanmoins souvent est que s’il est démontré que la valeur locative est, en réalité, inférieure au loyer actuel, c’est cette valeur locative (à la baisse) qui s’appliquera de plein droit pour la fixation du loyer renouvelé sans que le locataire n’ait à justifier d’un motif spécifique.
C’est dire que dans un contexte de crise ou de marché baissier, cet outil juridique peut s’avérer financièrement extrêmement efficace pour les locataires commerciaux.
A titre illustratif, la Cour d’appel de Paris a rendu un arrêt le 9 novembre 2023 (RG n°20/13606) faisant application de ce principe concernant une boutique LACOSTE située dans le 3èmearrondissement de Paris :
« Il se déduit de ces éléments que c'est un bon droit que le premier juge a déterminé la valeur locative des lieux loués au 1er juillet 2018 à la somme principale arrondie à 61.814 euros [(69.552 ' 870 de TF) -15 % + 5 % = 61.813,80] et considéré que cette valeur, étant inférieure au loyer plafond de 67.122 € établie par l'expert et non contesté par les parties, elle constituerait le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018. »
C’est la raison pour laquelle, notre cabinet accompagne de plus en plus de locataires commerciaux dans cette démarche procédurale destinée à obtenir une baisse du loyer, au moment du renouvellement du contrat.
En tout état de cause, le cabinet BKP & Associés reste, naturellement, à votre entière disposition pour vous accompagner dans toutes vos problématiques de bail commercial.
Avocat Associé