Dernières nouveautés concernant les SCI

Trois choses à savoir absolument concernant les SCI :

1-    A compter du 27 Juin 2026 toutes les cessions de parts sociales ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière doivent être reçues en la forme authentique ou être établies par acte sous signature privée, contresigné par avocat et ce , à peine de nullité

Cette Loi du 26 Juin 2026 est relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales Elle est entrée en vigueur le 27 Juin.

Un nouvel article est crée : l’article 1865-1 du Code Civil.

La sanction de ce formalisme est radicale : la nullité pure et simple de l’acte de cession

2-    Le Décret du 30 Avril 2026 publié le 12 Mai 2026 : pour l’opposabilité aux tiers des cessions de parts de SCI, un simple dépôt des statuts modifiés et certifiés conformes par le gérant, auprès du greffe, suffit désormais.

# Derrière le mécanisme juridique des cessions de parts de SCI, bon nombre de biens immobiliers changent indirectement de propriétaires sans passer par une vente immobilière classique.

Cette réforme vient d’intervenir dans le cadre du renforcement de la transparence fiscale et de la lutte contre certaines pratiques jugées opaques.

Désormais, les cessions de parts de SCI sont beaucoup plus encadrées.

# Il n’est plus désormais nécessaire de déposer au greffe l’original de l’acte de cession enregistré pour rendre l’opération opposable aux tiers : un dépôt des statuts modifiés et certifiés conformes par le Gérant, suffit.

# C’est le point principal de ce Décret qui aligne les règles de publicité des cessions de parts de sociétés civiles sur celles déjà applicables aux sociétés commerciales (SARL, SAS).

La chronologie des règles applicables est donc la suivante :

Ø  Jusqu’au 5 mai 2026, il convenait de déposer l’acte de cession enregistré purement et simplement.

Il s’agissait de l’acte de cession sous seing privé ou d’une copie authentique de l’acte notarié.

Cette formalité s’entendait bien évidemment d’un enregistrement préalable de l’acte au service des impôts.

Le formalisme était donc encore lourd : signature de l’acte de cession, transmission au service des impôts pour enregistrement et paiement des droits, récupération de l’acte enregistré, dépôt au greffe avec les statuts modifiés.

Ø  L’article 2 du Décret du 30 avril 2026 modifie l’article 52 du Décret de 1978 :

« De l’original de l’acte de cession signé sous seing privé ou d’une copie authentique de celui-ci s’il est notarié »

sont remplacés par les mots :

« Des statuts modifiés ».

Il n’est plus nécessaire de déposer un acte enregistré.

Ainsi ce document reste certes indispensable entre les parties, sur le plan fiscal, mais il n’a plus vocation à transiter par le Greffe.

# Que faire si le Gérant ne publie pas les statuts modifiés ?

Il convient de suivre le process suivant :

-       Mise en demeure du Gérant d’effectuer la publication des statuts modifiés par lettre recommandée AR ou modification par ministère de Commissaire de Justice.

-       Attendre un délai de 8 jours.

-       Saisine du Président du Tribunal sur le fondement de l’article L. 123-5-1 du Code de Commerce et de l’article 1839 du Code Civil.

En justifiant de cette saisine, le cédant ou le cessionnaire peut alors déposer lui-même l’acte de cession au RCS.

Ce dépôt rend la cession opposable aux tiers à titre conservatoire, jusqu’à la publication effective des statuts modifiés en annexe du RCS sous réserve de l’accomplissement des formalités prévues à l’article 1865 du Code Civil.

# La carence du Gérant n’est plus désormais un obstacle infranchissable.

# Attention toutefois :

-       L’enregistrement fiscal de l’acte de cession au service des impôts reste impératif suivant la signature de l’acte, sinon la cession n’aurait pas de date certaine vis-à-vis de l’administration fiscale.

-       L’opposabilité à la société obéit à l’article 1865 du Code Civil : la cession doit être signifiée à la société par ministère de Commissaire de Justice ou acceptée par elle dans un acte authentique ou résulter d’une mention dans les statuts.

-       L’agrément des cessionnaires non associés (article 1861 du Code Civil) demeure obligatoire sauf clauses statutaires contraires pouvant annuler la nullité de la cession.

-       Ces dispositions sont à mettre en lumière au regard de la Loi ci-dessus visée du 26/06/26 rendant obligatoire les cessions de parts signées chez un notaire ou un avocat  .

Comme chacun pourra le constater, cette réforme vient simplifier toutes les cessions qu’il s’agisse d’une cession familiale entre parents et enfants, la cession à un tiers investisseur dans une SCI d’exploitation ou pour pallier la carence d’un Gérant qui ne procèderait pas immédiatement à signature.

3-    SCI familiale et location à soi-même appartiennent au passé

Le Comité de l’abus de droit fiscal vient de se manifester.

Sans même avoir besoin de contester le montant du loyer le Comité s’est attaqué directement à la structure.

Une SCI familiale à l’IR est constituée entre une mère et sa fille. Elle acquiert deux maisons voisine qu’elle réunit. Puis la mère organise une donation-partage transgénérationnelle : elle transmet la nue-propriété de l’essentiel des parts à sa fille et ses petits enfants en n’en conservant qu’un faible pourcentage et garde l’usufruit c’est-à-dire la jouissance économique du bien. La SCI lui loue alors les deux maisons avec travaux financés par la Société moyennant un faible loyer. Là n’est cependant pas même le problème.

Sauf que les travaux sont si lourds financièrement que la SCI dégage des déficits fonciers conséquents sur plusieurs années que la mère impute sur ses revenus fonciers personnels.

Pour L’administration fiscale ce schéma a permis à la mère de déduire les charges d’un :logement qu’elle continue d’occuper et de contrôler. C’est ce que l’article 15-II du CGI entend empêcher pour le propriétaire occupant.

Cette approche rejoint la jurisprudence de la CAA de Versailles (4 Juin 2026)

Virginie KOERFER BOULAN

Avocat Associé