Incendie : un occupant à titre gratuit n’est pas présumé responsable

La présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie ne s’applique pas à un occupant pourtant autorisé

En matière de bail d’habitation des maisons et des biens ruraux, l’article 1733 du Code civil dispose que le preneur répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve :

-       Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.

-       Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

C’est donc sur ce fondement que les vendeurs d’un bien immobilier ont cru pouvoir assigner leurs acquéreurs, qu’ils avaient autorisés à occuper les lieux à titre gratuit à la suite de la signature du compromis de vente et dans l’attente de la réitération de la vente devant notaire, en paiement de dommages et intérêts à la suite d’un incendie.

En effet, quelques jours après l’installation des acquéreurs, la maison a été détruite par le feu, ces derniers renonçant alors logiquement à la réalisation de la vente.

Les vendeurs, sur le fondement de l’article 1733 du Code civil, espéraient obtenir des occupants une indemnité équivalente aux coûts des travaux de remise en état, en soulignant :

« l'article 1733 du code civil dispose que le preneur à un bail immobilier répond de l'incendie des lieux, à moins qu'il ne prouve, soit que l'incendie est arrivé par cas fortuit, force majeure, ou par vice de construction, soit que le feu a été communiqué par une maison voisine ; que cette présomption de responsabilité joue à l'égard de tout occupant des lieux qui est contractuellement autorisé à les occuper, même à titre précaire ; »

Les vendeurs tentaient ainsi d’obtenir par analogie l’application du régime de la présomption de responsabilité qui s’applique tant à l’encontre du locataire que du titulaire d’une convention de jouissance précaire. 

La réponse de la Cour de cassation est cependant implacable :

« Après avoir constaté que, suivant convention du 29 novembre 2019, les vendeurs avaient autorisé les acquéreurs à occuper leur maison à titre gratuit jusqu'à la signature de l'acte de vente, la cour d'appel a exactement déduit que les acquéreurs n'étaient pas soumis à la présomption de responsabilité de l'article 1733 du code civil faute de contrepartie à l'occupation des lieux »

(Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 Janvier 2026 – n° 23-18.152)

Ainsi, la Cour de cassation considère qu’un occupant à titre gratuit n’est pas présumé responsable d’un incendie survenu dans l’habitation qu’il occupe, à la différence du locataire, qui par définition paie un loyer.

Si cette position peut paraitre dure pour le propriétaire, notamment au vu du fait que l’occupation avait en l’espèce été officialisée et donc autorisée par un contrat, elle est dans la stricte lignée de la jurisprudence de la Cour de cassation sur le sujet.

Il faut en effet comprendre que le locataire qui paie un loyer dispose de la jouissance exclusive du bien et hérite de la garde matérielle de celui-ci.

Il supporte donc en contrepartie les risques liés à cette jouissance, dont l’incendie.

L’on ne peut que conseiller aux propriétaires vendeurs, dans une telle situation, de maintenir leur contrat d’assurance sur le bien, ce que n’avaient malheureusement pas fait les demandeurs en l’espèce.

Ces derniers ne disposent alors que d’un recours fondé sur la responsabilité de droit commun, qui leur impose d’apporter la preuve d’une faute et d’un préjudice en lien de causalité avec cette dernière.