1°) Il est rappelé que les dispositions du Code de la consommation relatives au remboursement anticipé du crédit immobilier assurent une protection à l’emprunteur,
Et ce, tant à l’étape de la demande (articles L.313-47 et suivants du Code de la consommation), adressée par l’emprunteur au prêteur, que dans les modalités de remboursement, ce dernier pouvant s’exercer sans le moindre préavis.
Le remboursement anticipé est généralement payant dès lors qu’il est contractuel mais des exceptions garantissent sa gratuité pour protéger l’emprunteur, notamment lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier (article L.313-48) et l’on pourrait également envisager le déménagement, des cas de force majeur, la faute de la banque….
L’article 25 de la Directive n°2014/17/UE du 4 février 2014 vient renforcer la protection du consommateur.
Il est rappelé que les Etats membres doivent garantir au consommateur le droit de rembourser intégralement ou partiellement son crédit de manière anticipée avec une réduction du coût total du crédit correspondant aux intérêts et frais dus pour la durée résiduelle du contrat.
Quant au prêteur, il peut recevoir une indemnisation équitable et objective pour les coûts directement supportés du fait du remboursement anticipé mais cela ne doit pas dépasser sa perte financière.
Les Etats membres peuvent prévoir en outre que l’indemnisation ne peut dépasser un certain niveau ou qu’elle ne peut être autorisée que pour une certaine durée.
2°) La CJUE influence très favorablement la protection de l’emprunteur.
Dans une décision rendue le 14 mars 2014, la CJUE a interprété le paragraphe 3 de l’article 25 de la Directive en concluant que celui-ci n’interdit pas une règlementation nationale permettant d’indemniser le prêteur en tenant compte de son manque à gagner, notamment en fonction des intérêts contractuels résiduels non perçus.
Toutefois, la Cour souligne que pour garantir une indemnité équitable et objective, aucune pénalité ne doit être imposée au consommateur et le montant de l’indemnité ne doit pas excéder la perte financière subie par le prêteur.
3°) Concernant l’indemnisation du prêteur :
Le législateur autorise l’intégration d’une indemnité dans le crédit immobilier pour compenser les pertes du prêteur en cas de remboursement anticipé.
Cette rémunération est encadrée par l’article L.313-47 du Code de la consommation qui assimile l’indemnité de remboursement anticipé à une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du Code civil.
La Cour de Cassation a adopté dans un arrêt du 29 juin 2016 une position contraire à celle du législateur en jugeant que la clause de rémunération, en cas de remboursement anticipé d’un crédit immobilier, ne constitue pas une clause pénale.
Cette jurisprudence insiste sur le caractère indemnitaire de la clause visant à couvrir la perte économique subie par le prêteur et non à sanctionner un manquement contractuel.
Il s’agit donc d’une cause d’indemnisation forfaitaire.
Cette distinction n’altère toutefois pas la possibilité d’une révision judiciaire en application de l’article 1231-5 du Code civil qui permet au Juge de réviser le montant de l’indemnité due au prêteur dès lors qu’il y a eu appréciation excessive ou dérisoire du montant.
On constatera donc en conclusion que le droit au remboursement anticipé d’un crédit immobilier est encadré tant au niveau national qu’au niveau européen.
Avocat associé