Le bail commercial est une convention, soumise aux articles L.145-1 et R.145-1 et suivants du Code de commerce, par laquelle le bailleur (qui est en général le propriétaire) met tout ou partie d’un immeuble à la disposition d’un tiers appelé locataire (ou preneur) pour une durée d’au moins neuf ans, moyennant un certain prix et selon certaines conditions, afin que ce dernier puisse y exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale.
Le loyer initial est librement fixé par les parties.
En principe, au moment du renouvellement du contrat, l’augmentation de loyer est relativement limitée puisque l’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit que « le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. »
On parle alors de « plafonnement » du loyer renouvelé, correspondant à une simple évolution indiciaire.
Néanmoins, ce plafonnement du loyer n’est pas automatique puisque le bailleur peut à la condition de démontrer un motif de déplafonnement demander judiciairement à ce que le loyer renouvelé soit fixé à la valeur locative (en écartant par conséquent la règle du plafonnement), ce qui peut être financièrement très intéressant pour le Bailleur si cette valeur locative est à la hausse.
Parmi ces motifs de déplafonnement figurent notamment :
Le fait qu’il s’agisse de locaux à usage de bureaux ou de locaux monovalents,
L’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité,
Le fait que le bail ait une durée effective supérieure à 12 ans,
La modification des obligations des parties en cours de bail,
Or, s’agissant de ce dernier motif (la modification des obligations des parties en cours de bail), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 23 janvier 2025 (pourvoi n° 23-14.887) particulièrement intéressant pour les bailleurs.
En effet, la loi « ALUR » n° 2014-366 du 24 mars 2014 a mis à la charge des bailleurs l’obligation de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre en leur qualité de copropriétaires non-occupants.
La question qui se posait devant la Cour de cassation était de savoir si cette nouvelle obligation pouvait constituer un motif de déplafonnement du loyer d’un bail renouvelé en 2015 ?
La Cour de cassation répond par l’affirmative en ce termes :
« 6. Selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce, les obligations respectives des parties, découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix, peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
7. Dès lors, la création, au cours du bail expiré, d'une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial.8. Tel est le cas de l'obligation du bailleur, imposée par l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et figurant désormais à l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant.9. Ayant retenu, à bon droit, qu'il devait être tenu compte de la charge légale nouvelle, tenant à l'obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile du copropriétaire non-occupant, à laquelle les bailleurs étaient tenus, depuis 2014, pour la fixation du loyer du bail renouvelé en 2015, peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant, la cour d'appel, qui a souverainement estimé que l'augmentation des charges supportées par les bailleurs, à raison de leurs obligations légales, qui, cumulées, avaient abouti à une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré, constituait une modification notable des obligations des parties au cours du bail expiré, en a exactement déduit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé selon les règles du déplafonnement. »
En l’espèce, il est vrai que la baisse du revenu locatif (27,97 %) liée à cette nouvelle obligation était importante.
Il est donc important de préciser que le déplafonnement du loyer de ce chef ne peut avoir lieu que si la nouvelle obligation légale a de réelles conséquences pour le bailleur, notamment financières.
Quoi qu’il en soit, et au regard des fréquentes réformes du législateur en tous domaines, ayant pour effet d’imposer de nouvelles obligations légales aux parties, cette jurisprudence ouvre de nouvelles perspectives intéressantes pour les bailleurs qui souhaiteraient augmenter le loyer au moment du renouvellement du bail.
La perte financière pour le bailleur découlant du respect de la nouvelle obligation légale pourrait en effet ensuite être récompensée par une augmentation de loyers.
En tout état de cause, le cabinet BKP & Associés reste, naturellement, à votre entière disposition pour vous accompagner dans toutes vos problématiques de bail commercial.
Avocat associé