Baux commerciaux et clause de destination

1-La Cour de Cassation 3éme chambre civile vient rappeler dans un arrêt du 10 Avril 2025 que la clause de destination insérée au terme du bail commercial,  fixe l’usage autorisé des locaux. Toute activité exercée en dehors de cette clause peut entraîner la mise en œuvre d’une clause résolutoire, sauf accord exprès du bailleur ou renonciation non équivoque de sa part.En l’espéce :

-un locataire a conclu en 2006 un bail commercial qui autorisait l’exercice d’une activité d’achat, de vente et d’exposition de véhicules neufs et d’occasion.

-En 2017, la locataire a sollicité l’autorisation d’y ajouter une activité de réparation de véhicules et de vente de pièces détachées, ce que la bailleresse a refusé.

- L’année suivante, cette dernière lui a adressé deux commandements fondés sur la clause résolutoire : l’un pour non-respect de la clause de destination, l’autre pour des impayés. 

-La locataire a contesté ces commandements en justice, tandis que la bailleresse a demandé la résiliation du bail.-La Cour d’appel a considéré que la clause de destination ne permettait pas l’activité de réparation et de vente de pièces détachées, distincte de celle initialement prévue. En effet, l’attestation produite par la locataire ne constituait pas un accord écrit et non équivoque de la bailleresse, et que le silence de la bailleresse, bien qu’informée des activités exercées, ne suffisait pas à caractériser une renonciation à ses droits.En conséquence, elle a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de la locataire, et prononcé sa condamnation au paiement d’indemnités d’occupation et de pénalités de retard.-la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la locataire en confirmant l’interprétation de la clause de destination, limitée aux activités explicitement prévues au bail. Elle rappelle que le silence du bailleur, même prolongé, ne constitue pas une renonciation claire et non équivoque.

2-En conséquence le cabinet BKP et Ass. ne saurait que trop rappeler le process à respecter en cas de souhait du locataire d’exercer des activités connexes ou complémentaires (déspécialisation partielle) ou de nouvelles activités (déspécialisation pléniére):

1. Déspécialisation partielle

• Il convient tout d’abord d’entrer en négociations avec le bailleur

• -de formaliser la requête par RAR ou Commissaire de Justice

• Le propriétaire a en effet 2 mois pour contester le projet du locataire à compter de la réception de l'acte du commissaire de justice ou de la lettre recommandée avec AR.

• Il n'est pas tenu de répondre sous une forme particulière : il peut le faire par lettre recommandée avec AR, mais ce n'est pas obligatoire.

• Au-delà du délai de 2 mois, le propriétaire ne peut plus contester l'ajout de l'activité. Son absence de réponse dans le délai de 2 mois vaut acceptation du projet.

• Le locataire pourra ensuite saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître le caractère connexe ou complémentaire de la nouvelle activité envisagée.

2. déspécialisation plénière

La déspécialisation plénière consiste pour le locataire à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le bail.

     * Deux conditions préalables :– d’une part, elle doit être justifiée par la conjoncture économique ainsi que par les nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, ces deux conditions étant elles-mêmes cumulatives.

– d’autre part, l’activité nouvelle doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

*La procédure à suivre

-Le locataire qui souhaite exercer dans les lieux loués une activité différente de celle prévue dans le bail doit en demander l’autorisation au bailleur par acte extrajudiciaire soit par lettre recommandée avec avis de réception. Et elle doit indiquer la nature de l’activité dont l’exercice est envisagé.

-Précision : la demande de déspécialisation doit également être notifiée, par acte de commissaire de justice ou par LRAR, aux créanciers inscrits (par exemple ceux qui bénéficient d’un nantissement) sur le fonds de commerce. 

-Le propriétaire dispose alors d’un délai de 3 mois à compter de la réception de la demande de transformation pour signifier au locataire son acceptation, son refus, ou bien les conditions auxquelles il soumet son accord. Si le bailleur est demeuré silencieux pendant ce délai, son autorisation est réputée acquise.

-Pour contester le refus du bailleur ou les conditions auxquelles il subordonne son acceptation, le locataire doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du fonds.

Mieux vaut donc consulter votre avocat avant toute démarche aux fins de déspécialisation partielle ou pléniére

Virginie KOERFER BOULAN

Avocat associé