Dans quelles circonstances le promoteur immobilier est-il responsable des désordres intermédiaires

La 3^ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a eu l’occasion de rendre un arrêt le 11 juin 2026 (n° 23-22.360) qui vient figer les grands principes applicables en matière de désordres intermédiaires et l’engagement de responsabilité du promoteur immobilier.

Trois enseignements sont à tirer de cet arrêt qui est publié au Bulletin.

1. La responsabilité contractuelle du promoteur au titre des désordres intermédiaires, c’est-à-dire ceux qui n’entrent ni dans le champ de la garantie décennale, ni dans celui de la garantie de parfait achèvement est subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle.

Le maître de l’ouvrage avait tenté de développer la thèse suivante :

Le promoteur s’oblige envers le maître de l’ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu et au moyen d’un contrat de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction.

Il serait donc garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage.

Sa responsabilité ne serait pas engagée de plein droit du seul fait de désordres intermédiaires, mais il resterait tenu en présence d’une faute des entreprises qu’il a choisies dans les mêmes termes de responsabilité que celles-ci.

La vraie question qui se posait était donc la suivante : la garantie que le promoteur doit au maître de l’ouvrage dépend elle des désordres intermédiaires imputables aux entreprises ou suppose-t-elle une faute qui lui soit personnelle ?

Le principe adopté par la Cour de Cassation est le suivant : sur le terrain des désordres intermédiaires, le demandeur doit établir une faute du promoteur lui-même.

2. La Cour de Cassation vient valider le fait qu’un contrat puisse aggraver la responsabilité du promoteur.

Devant la Cour d’Appel, le maître de l’ouvrage s’appuyait également sur l’article 13 du contrat de promotion immobilière du 30 octobre 2007 aux termes duquel « le promoteur était responsable à son égard, notamment du chef du choix des sous-traitants, des personnels, des matériaux …des procédures d’exécution et de la conformité des ouvrages réalisés aux documents contractuels, aux règlementations applicables et aux normes en vigueur ».

Il en déduisait une responsabilité contractuelle de plein droit d’ailleurs retenue par le Premier Juge.

La Cour d’Appel a rejeté la demande sans répondre aux moyens, ce qui justifie la censure de la Cour de Cassation.

Le rédactionnel de cet arrêt pourrait signifier que le principe posé au paragraphe 13 est un principe supplétif : certes le régime légal exige une faute personnelle, mais rien n’interdirait aux parties de stipuler une responsabilité plus étendue.

La rédaction du contrat de promotion pourrait alors redevenir décisive.

3. Le promoteur n’est pas un locateur d’ouvrage selon la définition de l’article 1779, 3^ème du Code Civil dès lors qu’il ne s’est pas engagé à exécuter lui-même une partie du programme.

La retenue de garantie de 5 % lui est alors étrangère et avec elle le mécanisme de libération à l’expiration du délai d’un an.

En conclusion

Le promoteur qui veut agir sur le fondement des désordres intermédiaires (fondement contractuel) peut identifier une faute du promoteur telle que l’inadaptation du choix d’une entreprise, un défaut de surveillance, une procédure d’exécution non conforme … sous réserve de prouver cette faute.

Il faut être d’autant plus prudent sur la rédaction du contrat de promotion aux termes duquel le maître de l’ouvrage a tout intérêt à stipuler expressément une responsabilité du promoteur au titre du choix des intervenants, des procédures d’exécution et de la conformité des ouvrages.

Il est donc toujours conseillé de formuler une demande subsidiaire sur le terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun lorsque l’action est engagée à titre principal sur la garantie décennale.

Virginie KOERFER BOULAN

Avocat Associé

Cabinet BKP