L’administration provisoire de la copropriété

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut en copropriété des immeubles bâtis traite, en ses articles 17, 18 et 29-1, de la désignation d’un administrateur provisoire afin que le Syndicat des Copropriétaires ne soit pas dépourvu de représentation légale.

            Le décret du 17 mars 1967 pris en application de cette loi fixe en son article 47 de la sous-section 1 de la section VII, les cas de désignation de l’administrateur provisoire, et en sa sous-section 2, les modalités de sa désignation et de sa rémunération.

            De nombreuses modifications de la loi du 10 juillet 1965 ont été apportées par décret, notamment par une ordonnance du 30 octobre 2019 et son décret d’application entré en vigueur le 2 juillet 2020, la dernière datant du 9 avril 2024 modifiant le décret du 17 mars 1967.

I – Les cas de désignation d’un administrateur provisoire

En cas de syndicat dépourvu de syndic et/ou en cas d’empêchement ou de carence du syndic

(1) Un syndicat de copropriété peut être « dépourvu » de syndic dans plusieurs situations.

# Tout d’abord, cette absence de représentation peut survenir à la création de la copropriété, soit en raison de l’absence de stipulation dans le réglement de copropriété, soit en l’absence de ratification par l’assemblée générale de la désignation d’un syndic provisoire.

# En cours de gestion de la copropriété, il peut s’agir de l’oubli du remplacement d’un syndic démissionnaire, révoqué ou décédé, de son non-renouvellement et de l’expiration de son mandat, ce dernier ne pouvant plus valablement convoqué les copropriétaires.

# Enfin, il est possible que la décision de désignation ou de renouvellement du syndic ait été annulée judiciairement, qu’aucune assemblée générale n’ait été tenue pour désigner un syndic, ou que le mandat du syndic soit frappé de nullité.

(2) Le syndic peut être « empêché » de mener à bien sa mission

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 18 décembre 2001, (Cass. 3e civ., 18 déc. 2001, revue « Administrer » mars 2002, p. 43) pose l’importance de démontrer la réalité d’un empêchement du syndic à exercer ses fonctions.

Tel est le cas lorsque le syndic, personne physique, a un accident ou tombe malade, et lorsque le syndic, personne morale fait faillite, perd sa carte professionnelle, ou se voit retirer sa garantie financière.

Un empêchement peut survenir en cas de conflit avec les copropriétaires, paralysant toute gestion, ou lorsque le syndic refuse d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de sa révocation.

(3) Les carences du syndic

Les cas de carence du syndic sont caractérisés lorsqu’est apportée la preuve d’une négligence manifeste dans l’accomplissement de sa mission par le syndic.

Il s’agit d’un état de fait d’une mauvaise exécution de la mission qui lui incombe, entraînant des conséquences dommageables pour la copropriété.

Tel est le cas lorsque le syndic n’exécute pas les décisions prises par l’assemblée générale, les décisions de justice, qu’il ne présente pas les comptes à l’assemblée générale, qu’il ne notifie pas des procès-verbaux de l’assemblée générale ou qu’il ne réclame pas le paiement des provisions et appels de fonds des copropriétaires.

En cas de difficulté financière pour la copropriété

Il existe 3 catégories d’administration provisoire d’une copropriété en difficulté financière:

* le mandataire ad hoc (mesure judiciaire préventive)

* l’administrateur provisoire (mesure judiciaire de redressement de droit commun)

* l’administation provisoire “renforcée” (mesure judiciaire de redressement)

(1) Le mandataire ad hoc :

Selon l’article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965, un mandataire ad hoc peut être désigné lorsque le syndicat est en difficulté financière, rendant nécessaire des mesures de redressement.

Tel est le cas lorsque l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis et lorsque le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

L’article 29-1A prévoit les cas où, à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 ou de l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis au moins deux ans.

Concernant les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine d’un mandataire ad hoc est fixé à 15 %.

Ce pourcentage est calculé sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dispenses suivantes :

* Travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble (hors maintenance)

* Travaux portant sur les éléments d’équipement communs (hors maintenance)

* Travaux d’amélioration

* Études techniques (diagnostics et consultations)

(2) L’administrateur provisoire :

La désignation d’un administrateur provisoire peut intervenir dès lors que l’équilibre financier du Syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou lorsque le syndicat ne peut pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d’un syndicat en cas d’expropriation ou de dissolution du syndicat.

(3) L’administation provisoire “renforcée”

Si la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété en vue de son redressement, le juge peut passer l’immeuble sous administration provisoire renforcée.

II  La procédure de désignation de l’administrateur provisoire

Sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967

            L’article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit que tout intéressé peut solliciter la désignation d’un administrateur provisoire par voie de requête adressée au Président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

La qualité d’intéressé est reconnue aux copropriétaires et aux tiers, notamment aux créanciers du syndicat des copropriétaires ou à toute personne souhaitant engager une procédure à son encontre. Le syndic lui-même peut également saisir le président du tribunal judiciaire lorsque sa démission produit un effet immédiat, comme l’a admis la Cour de cassation dans un arrêt du 4 février 2004.

Egalement, la jurisprudence a admis une dérogation à ce principe en jugeant que la juridiction ayant prononcé l’annulation de la désignation du syndic peut, par voie de conséquence, procéder elle-même à la nomination d’un administrateur provisoire (CA  Paris, 23e  ch., 17  mai  1996  : D.  1997 ,  somm . p.  16 , obs. C. Atias).

            L’ordonnance de désignation doit être notifiée dans le mois suivant son prononcé et peut faire l’objet d’un recours en référé dans un délai de quinze jours à compter de sa notification.

Sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965

            L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 organise une procédure spécifique de désignation d’un administrateur provisoire pour les copropriétés en difficulté. Toutefois, la Cour de cassation a précisé que le formalisme particulier prévu par ce texte n’est pas applicable lorsqu’il s’agit uniquement de faire désigner un administrateur provisoire pour une copropriété dépourvue de syndic (Cass. 3eme civ., 25 mai 2023, n°21-20.638).

(1) le mandataire ad hoc et l’administrateur provisoire “simple”:

            Le syndic a 1 mois à partir de la clôture des comptes pour faire un recours auprès du Président du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble et demander la désignation d’un mandataire ad hoc. Le syndic n’a pas besoin d’obtenir l’autorisation en assemblée générale des copropriétaires pour saisir le tribunal.

Peuvent également demander la désignation d’un mandataire ad hoc et/ou d’un administrateur provisoire :

* les copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat,

* le Président du Conseil Syndical

* le mandataire ad hoc (si désigné dans le cadre de mesures preventives pour la désignation de l’administrateur provisoire)

* les créanciers dont les factures de travaux, d’eau ou d’énergie votées par l’assemblée générale et executes restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commadement de payer non respecté;

* le Préfet, le Procureur de la République, le Maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat.

            Les modalités de saisine diffèrent selon la qualité du demandeur :

- lorsque la demande émane du syndic ou de l’administrateur provisoire, elle est formée par requête.

- lorsque la demande émane des autres demandeurs, ils doivent agir par voie d’assignation.

Lorsque l’action est dirigée contre le syndic en exercice, elle doit être précédée d’une mise en demeure demeurée infructueuse pendant un délai de huit jours.

(2) L’administrateur provisoire “renforcé”:

Peuvent demander la désignation d’un administrateur provisoire :

* le Profit,

* le Maire de la commune

* Le Président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI)

* l’administrateur provisoire déjà désigné

            La désignation de l’administrateur provisoire fait l’objet d’une publication obligatoire au BODACC ainsi que d’une communication au ministère public.

En outre, l’ordonnance doit être notifiée aux copropriétaires dans le mois suivant son prononcé, à l’initiative de l’administrateur judiciaire et par lettre recommandée avec avis de réception.

            L’ordonnance rendue sur requête peut être contestée par tout intéressé dans le cadre d’un référé exercé dans un délai de deux mois à compter de la publication de la désignation de l’administrateur provisoire.

III – Le rôle de l’administrateur provisoire

A/ La mission de l’administrateur provisoire de l’article 47

            L’administrateur provisoire désigné en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 a pour mission principale d’assurer la continuité de la gestion de la copropriété jusqu’à la désignation d’un nouveau syndic.

            À ce titre, il est chargé de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de l’établissement bancaire ainsi que l’ensemble des documents et archives du syndicat. Il doit également convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

            Ses prérogatives demeurent toutefois limitées à la gestion courante de la copropriété. C’est l’ordonnance de nomination qui délimite ses pouvoirs, qui sont les mêmes que le syndic (Cass. 3ème civ., 18 février 2004, n°02-15.645).

Il ne peut notamment présider l’assemblée générale et ne peut pas non plus déléguer les pouvoirs qui lui ont été confiés par le juge.

Enfin, il ne peut autoriser le syndic démissionnaire à conserver les fonds, documents ou archives du syndicat, même lorsque la mission confiée est de courte durée ou que la copropriété présente une importance particulière.

            La durée de sa mission est déterminée par l’ordonnance de désignation. En pratique, elle est généralement fixée à trois mois. Sa mission prend fin dès l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

B/ La mission de l’administrateur provisoire de l’article 29-1

(a) Le mandataire ad hoc

Le mandataire ad hoc a la mission suivante :

- Analyser la situation financière de la copropriété et l’état de l’immeuble

- Élaborer des préconisations pour rétablir l’équilibre financier et assurer la sécurité de l’immeuble

- Mener toute action de médiation et de négociation entre les parties en cause

Le mandataire ad hoc peut se faire assister à ses frais, sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix pour mener sa mission.

Par ailleurs, le syndic doit fournir au mandataire ad hoc désigné l’ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission. La transmission de ces documents doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l’ordonnance du juge au syndic.

Le mandataire ad hoc peut saisir le Président du tribunal judiciaire des difficultés rencontrées dans l’exercice de sa mission.

Le mandataire ad hoc doit d’abord adresser un rapport de mission au président du tribunal judiciaire dans un délai de 3 mois renouvelable une fois.

Ce rapport doit comporter les éléments suivants :

* État des lieux de l’organisation juridique et foncière de la copropriété

Situation technique de l’immeuble (analyse des charges courantes, travaux et opérations exceptionnels et diagnostics)

* Analyse du fonctionnement des instances de la copropriété, de l’ensemble des comptes (impayés, dettes et créances non recouvrées, …), contentieux en cours et contrats souscrits

* Préconisations, calendrier des actions à mettre en œuvre par ordre de priorité et estimation sommaire des dépenses et recettes envisagées dans le cadre de ces actions

Le syndic doit inscrire les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires qui doit se tenir dans les délais suivants :

- Dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d’urgence n’est recommandée

- Dans les 3 mois suivant la remise du rapport si des mesures d’urgence sont recommandées

Le syndic doit convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n’est déjà prévue dans le délai (6 ou 3 mois).

Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue doit par la suite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport aux personnes suivantes :

* Auteurs de la saisine

* Juge

* Mandataire ad hoc

Lorsque le mandataire ad hoc constate que la copropriété rencontre d’importantes difficultés financières ou de gestion, il doit saisir le juge pour qu’il désigne un administrateur provisoire afin d’éviter de retarder la mise en œuvre des mesures remédiant aux difficultés.

Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du tribunal judiciaire au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où se situe l’immeuble, au préfet et au président de l’organe délibérant de l’EPC

(b) L’administration provisoire “simple”

            L’administrateur provisoire désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 a pour vocation de redresser la copropriété en difficulté tout en assurant la continuité de sa gestion.

À cette fin, il dispose de pouvoirs étendus : il exerce non seulement les attributions du syndic, mais également celles du conseil syndical et de l’assemblée générale des copropriétaires.

            La durée de sa mission est fixée par le Président du tribunal judiciaire dans son ordonnance de désignation. En pratique, elle est rarement inférieure à une année et fait fréquemment l’objet de prorogations afin de permettre l’accomplissement des mesures de redressement.

La rétractation de l’ordonnance de désignation peut être demandée au Président du tribunal judiciaire lorsque disparaît l’empêchement ayant affecté le syndic, lorsque l’administrateur provisoire a accompli sa mission ou encore lorsqu’un nouveau syndic est régulièrement désigné par l’assemblée générale des copropriétaires.

            La mission de l’administrateur provisoire prend fin avec la désignation d’un nouveau syndic.

La Cour de cassation a par ailleurs précisé que les copropriétaires ne sont pas recevables à exercer un recours contre les décisions prises par l’administrateur provisoire lorsqu’il a reçu les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale des copropriétaires. Tel est le cas des décisions approuvant les comptes ou les budgets prévisionnels. Ces décisions deviennent définitives et sont exécutoires de plein droit dès leur adoption par l’administrateur provisoire (Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 21-15.923).

(c) L’administration provisoire “renforcée”

            Dans le cadre du placement sous administration provisoire “renforcée”, le juge autorise l’administrateur provisoire à conclure une convention à durée déterminée au nom du syndicat des copropriétaires avec un ou plusieurs opérateurs compétents en matière de maîtrise d’ouvrage de travaux et de mise au point de financement d’opération de travaux.

La convention avec l’opérateur prévoit notamment :

* liste des études juridiques, financières et techniques nécessaires pour définir le contenu des travaux et effectuer les choix techniques en resultant;

* calendrier prévisionnel des études, du choix des prestataires et des travaux

* nature des travaux, envelope financière prévisionnelle, etc..

Le juge homologue la convention ainsi conclue qui se poursuivra même après la fin de la mission de l’administrateur provisoire.