Le CCMI - Réserves et GPA

Etant l'un des avocats conseil des membres de l’AAMOI, le cabinet est confronté à bon nombre de problématiques de terrain dont la levée des réserves.

Voici ici quelques précautions à prendre :

1.   En termes de délais

Eviter que le maître d’ouvrage ne se laisse leurrer par des discussions sans fin, destinées à provoquer l'expiration du délai d’un an, délai de forclusion pour faire jouer la GPA (Garantie de Parfait Achèvement).

En effet, passé ce délai, pour assigner tant en référé (un an jour pour jour à compter de la réception), qu’au fond (un an à compter de l'ordonnance de référé désignant l'expert) le maître d'ouvrage perd alors tous droits.

En pratique, il est vivement conseillé de lancer les 2 procédures ensemble, afin de faire chiffrer les travaux nécessaires pour procéder à mainlevée desdites réserves, faire le compte entre les parties…

L'article 1792-6 du Code civil dispose clairement :

« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception… »

À défaut, les désordres apparents qui n'auraient pas fait l'objet d'une réserve seront couverts par la réception et ne pourront relever d'aucune des garanties légales.

2.   Astreinte

Lorsqu'un référé est lancé, il est également intéressant de solliciter la mainlevée des réserves par le constructeur sous astreinte.

Ceci peut permettre un rapprochement, voire une négociation au cours des opérations expertales.

3.   Bien penser à demander à faire le compte entre les parties.

En effet, il convient de décompter les pénalités de retard, le remboursement des travaux laissés à la charge du maître d'ouvrage et non chiffrés…

La loi prévoit, lorsqu’un CCMI est frappé d’un retard de livraison non justifié, que des pénalités de retard sont dues au maître d’ouvrage par le constructeur.

L’article R.231-14 du Code de la construction et de l’habitation encadre très précisément le montant de ces pénalités de retard.

Il dispose en effet qu’« en cas de retard de livraison  les pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000e du prix convenu par jour de retard ».

Il ne s’agit que d’un seuil minimum qui peut être augmenté contractuellement.

Par ailleurs, la Cour de cassation, par un arrêt en date du 15 janvier 2022 (n° 20-21.208), a rappelé que les pénalités de retard prévues par la Loi ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages et intérêts, afin de couvrir la réparation des différents préjudices subis.

L’on pense plus particulièrement aux frais intercalaires, la perte de revenus locatifs, l’atteinte à la jouissance d’un bien, la perte d’un avantage fiscal, les frais de location d’un autre logement…

4.   Bien introduire l'action à l'encontre de tous les protagonistes

Il s'agit en l'occurrence :

-       du constructeur,

-       du garant de livraison,

-       l'assureur dommages ouvrage

(bien penser à effectuer une déclaration de sinistre avant mise en cause procédurale de la DO) :

L’assureur DO peut être saisi pendant l'année de garantie de parfait achèvement, quand le maître d'ouvrage constate que l'entrepreneur n'effectue pas les réparations, après avoir reçu une mise en demeure.

Si le constructeur ne procède pas aux travaux visés dans cette mise en demeure, le maître de l'ouvrage sollicitera la garantie de la dommage ouvrage, à condition de transmettre à l'assureur copie de la mise en demeure adressée à l'entrepreneur.

L'article L 242-1 du Code des assurances dispose, à cet égard, que :

« L'assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du code civil.

Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;

Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations. »

Il résulte de ces dispositions que l'assurance dommages ouvrage a vocation, pendant le délai de parfait achèvement, après mise en demeure restée infructueuse, à garantir les dommages réservés à la réception qui sont de nature à engager la responsabilité de plein droit des constructeurs.

En application de la nouvelle annexe II à l'article 243-1 du Code des assurances, l'assuré a désormais l'obligation d'adresser à son assureur copie de la lettre recommandée avec accusé de réception qu'il aura adressée au constructeur défaillant, à défaut de quoi la déclaration de sinistre ne sera pas réputée effectuée.

Une jurisprudence constante de la Cour de cassation rappelle régulièrement ce principe : « En cas de réception, la garantie de l'assurance dommages ouvrage est subordonnée à la seule condition de la mise en demeure de procéder au parfait achèvement de l'ouvrage, sans qu'il soit nécessaire d'attendre la résiliation du marché. » (Civ.3, 18.12.2002, n°01-12667) #Réserves et GPA

Virginie KOERFER-BOULAN

Avocate Associée - Co-Gérante