Sur le devenir de la clause résolutoire dans un bail commercial au vu de la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 (2026.403)

La réception d’un commandement de payer visant la clause résolutoire impose une réaction immédiate du destinataire commerçant ou chef d’entreprise, la perte du bail commercial pouvant menacer directement la continuité de l’exploitation.

Ce qu’il convient de retenir de la Réforme de 2026.

1. Il est impératif de former une opposition au commandement de payer.

Le commandement signifié par Commissaire de Justice vise la clause résolutoire prévue au bail et indique en détail les manquements reprochés pour notamment permettre au locataire d’identifier clairement les sommes réclamées lorsqu’il s’agit d’impayés.

Le locataire dispose ensuite d’un délai d’un mois pour régulariser la situation.

Si le commandement est resté infructueux, le bailleur peut demander au Juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

D’où la nécessité de consulter immédiatement un Avocat et de faire opposition.

2. La souplesse qui existait avant la Réforme de 2026 est désormais terminée : il ne suffit plus de solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le nouvel article L. 145-41 du Code de Commerce impose désormais deux conditions que le preneur doit démontrer :

-       Sa capacité à régler la dette locative ;

-       La reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience.

Le Juge doit désormais vérifier que le redressement du preneur repose sur des éléments concrets.

Le preneur devra notamment verser aux débats :

-       Un échéancier de remboursement ;

-       Ses derniers bilans comptables ;

-       Une situation de trésorerie récente ;

-       Les relevés bancaires appropriés ;

-       Un prévisionnel d’activité ;

-       Les justificatifs de paiement du loyer courant ;

-       Les contrats, commandes ou devis signés ;

-       Les éléments démontrant une reprise d’activité ;

-       Les échanges avec le bailleur.

Ce n’est pas la difficulté financière rencontrée par le locataire qui intéresse le Juge, mais sa capacité à résorber la dette.

3. En conclusion : cette Réforme vient renforcer la position du bailleur et limiter les demandes de délais purement dilatoires.

Le Juge aura désormais à apprécier les situations financières en présence : celle du preneur et celle du bailleur afin de préserver un équilibre économique important pour les deux.

Il est primordial, à réception d’un commandement visant la clause résolutoire, de réagir immédiatement.

De son côté, le bailleur doit renforcer la sécurité découlant du contrat de bail et faire auditer les clauses applicables et vérifier la cohérence des appels de loyers et de charges.

La clause résolutoire devient un outil plus efficace.

Encore convient-il qu’elle puisse être mise en œuvre à bon escient.

Virginie KOERFER BOULAN

Avocat Associé

Cabinet BKP