CAUTIONNEMENT LOCATIF, Agent immobilier soyez vigilant !

En matière locative, près d’un locataire sur cinq ne paie pas son loyer régulièrement. Parfois, une simple relance suffit, d’autres fois, l’arriéré locatif s’accumule tellement qu’il y a un risque d’insolvabilité et une lourde perte financière pour le bailleur.

A côté du classique cautionnement « personne physique » et cautionnement bancaire encore appliqués, il existe depuis 1970 des cautionnements « personne morale » comme la Garantie des Loyers Impayés (GLI) devenue la Garantie des Risques Locatifs (GRL) et enfin le Visa pour le Logement et l’Emploi (VISALE) depuis 2016 afin de limiter la perte financière des bailleurs privés.

I – Le cautionnement bancaire et le cautionnement personne physique

I - A / Le cautionnement bancaire

Le cautionnement bancaire est une garantie financière proposée par les banques quand aucun garant physique n’est disponible, matérialisée par un dépôt d’argent par le locataire sur un compte bloqué correspondant à plusieurs mois de loyers (entre 1 à 2 années de loyers).

La banque s’engage par écrit à répondre auprès du bailleur en cas de défaillance du locataire au titre des loyers impayés, dégradations matérielles ou frais de gestion impayés.

# Le cautionnement bancaire peut être simple (recours après insolvabilité du locataire) ou solidaire (paiement immédiat dès le premier impayé).

Le cautionnement bancaire doit être levé en fin de bail sur attestation du propriétaire bailleur.

# Cette caution rassure le bailleur mais reste exigeante pour le locataire :

- nécessité de revenus stables (difficulté en cas de CDD, intérim, …), 

- documents justificatifs à fournir auprès de la banque (pièce d’identité, justificatif de revenus, quittances de loyers ou attestation de l’ancien bailleur pour vérifier l’absence d’impayés, etc…)

- frais à régler destinés à rémunérer les différents services bancaires (frais d’ouverture pour la mise en place de la garantie, frais mensuels de stockage de fonds, transfert de fonds au bailleur, …)

I - B / le cautionnement personne physique

# Le cautionnement est un contrat écrit par lequel une personne appelée la caution s’engage auprès du bailleur à payer à la place du locataire si celui-ci ne peut remplir ses engagements locatifs financiers.

Il existe deux types de cautionnement :

Þ   la caution simple : le propriétaire doit d'abord tenter de recouvrer la somme auprès du locataire (via des relances et un commandement de payer) avant de se tourner vers le garant.

Le garant ne peut être poursuivi qu'en cas d'insolvabilité avérée du locataire

Þ   la caution solidaire : le propriétaire peut réclamer les impayés directement au garant dès le premier jour de retard, sans poursuivre d'abord le locataire.

# Le cautionnement personne physique est régi par l’article 22-1 de l’a loi du 6 juillet 1989 posant 3 règles à peine de validité ainsi que par l’article 2297 du Code civil :

®   Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire (sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti), en application de la règle prohibant le cumul de garanties ;

®   Le cautionnement ne peut être refusé en considération de la nationalité ou de lieu de résidence de la caution, en application de la règle prohibant la discrimination (refus uniquement basé sur la solvabilité) ;

®   Le cautionnement doit être limité dans le temps (mentionnant une date de fin précise ou une durée maximale comme la durée du bail initial - Cass. com. 29 mai 2024, n°22-21.041, le cautionnement ne suivant pas la tacite reconduction du bail) et dans son montant (mentionnant obligatoirement le montant du loyer et les conditions de sa révision en lettres et en chiffre)

En cas d’insolvabilité de la caution personne physique ou de défaillance postérieurement à la signature du cautionnement, le bailleur perd donc sa garantie.

# Il devait comporter une mention manuscrite de la caution afin d’assurer son consentement éclairé (il peut être aussi rédigé valablement sous forme authentique par un notaire : Cass. 3e civ., 9 juill. 2008, n° 07-10.926 consacré depuis lors par l’article 1369 du Code civil et par l’article 1374 alinéa 3 du même code).

La signature électronique d'un acte de cautionnement par une personne physique est tout à fait légale et valide depuis le 1^er janvier 2022, grâce à la réforme du droit des sûretés (article 2297 du Code civil).

L'acte dématérialisé supprime l'obligation d'écrire le texte d’engagement de sa main, mais le garant doit obligatoirement l'apposer lui-même de manière numérique (la mention saisie au clavier dans un acte électronique satisfait à l’existence de l’article 1376 du Code civil dès lors que l’authentification du signature et l’intégralité du document sont assurées – Cass. Com. 13 mars 2019, n° 17-23.169).

I - C / Du côté de l’agent immobilier et la signature à distance :

L’agent immobilier a un devoir d’efficacité et de prudence dans la rédaction et la mise en œuvre de l’acte de cautionnement. Il doit s’assurer de l’identité réelle du garant pour éviter les risques d’usurpation d’identité à distance : demande de pièces d’identité valides, vérification des coordonnées, etc…

Cependant, lorsque l’acte est signé à distance, il est difficile de s’assurer que la personne qui signe est bien la personne visée à l’acte de caution.

Pour être parfaitement diligent, l’agent immobilier a l’obligation de remettre une copie du bail laquelle est une condition de validité de l’acte de cautionnement, surtout si la caution n’est pas physiquement présente à la signature du bail (envoi en LRAR).

Également, mais sans donner à l’agent immobilier la qualité de graphologue, ce dernier doit vérifier la concordance entre la signature apposée sur l’acte de cautionnement (et le bail le cas échéant) ainsi que sur le titre d’identité. Une copie grossière doit attirer son attention.

A défaut, ces fautes sont constitutives d’un manquement au titre du mandat donné, engageant la responsabilité de l’agent immobilier qui pourra être condamné à indemniser le bailleur au titre de la perte de chance.

II – Le cautionnement personne morale :

En France, l'historique de la garantie des loyers impayés s'articule autour du développement des assurances privées (GLI), des échecs des dispositifs publics d'aide (Pass-GRL, GRL) et de la création de la garantie Visale par Action Logement.

II – A.  La Garantie des Loyers Impayés

(1) Dans les années 1970-1990, sont nés les premiers contrats d'assurance de type GLI (Garantie des Loyers Impayés) proposés par des assureurs privés face à la hausse des risques locatifs et la précarisation de l'emploi.

# La GLI est une assurance souscrite par les propriétaires bailleurs (personnes physiques et SCI) et les couvrant contre le risque de défaut de paiement du locataire dans la limite du plafond garantie.

Le principal objectif de la GLI est de garantir le versement des loyers quand le locataire ne paie pas, qu’il s’agit de locations vides ou meublées.

En cas d’impayés, la compagnie d’assurance verse au propriétaire le montant dû, garantissant ainsi une continuité de revenu et minimisant l’impact financier de la défaillance du locataire.

# Bien souvent, la GLI permet de bénéficier de de garanties supplémentaires, telles que :

 la protection juridique : la plupart des contrats d’assurance GLI incluent généralement une assistance juridique en cas de conflit avec le locataire couvrant les frais de procédures judiciaires nécessaires pour récupérer les loyers impayés voire d’obtenir l’expulsion du locataire ;

 le remboursement des frais de remise en état du bien loué ce qui permet de le remettre rapidement en location, sans avoir à faire face à des frais imprévus ;

 le versement d’un loyer en cas de vacances locatives pour compenser temporairement la perte de revenus locatifs entre 2 locations ;

 l’indemnisation en cas de départ prématuré du locataire (sans préavis ou en cas de décès).

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# Cependant, le mécanisme de la GLI est très contraignant en ce que les critères de solvabilité exigés par les compagnies d’assurance peuvent exclure certains profils pourtant solvables, comme les jeunes actifs, les étudiants ou les travailleurs indépendants.

En effet, la GLI exige habituellement des revenus nets supérieurs à 2,85 à 3 fois le loyer charges comprises ainsi qu’un dossier incomplet : une suspicion de documents frauduleux peut entrainer le refus de la GLI.

Également, les contrats comportent des plafonds d’indemnisation et des exclusions comme la durée de prise en charge ou le montant total remboursé, et des délais de carence.

Enfin, le coût de la GLI représente une charge supplémentaire pour le bailleur qui vient réduire la rentabilité nette du bien. Même si cette dépense est en partie compensée fiscalement, elle doit être mise en perspective avec le niveau de risque réel et la situation financière du propriétaire.

# Depuis la loi Alur de 2014 puis celle de 2022, de nouvelles obligations ont été mises à la charge du bailleur pour bénéficier de la GLI leur imposant de louer des logements respectant les normes de location comme l’obligation de réaliser tous les diagnostics immobiliers obligatoires et annexer le dossier au bail, d’annexer la notice d'information au bail pour que le locataire ait pleinement conscience de ses droits et devoirs, d’installer un ou plusieurs détecteur(s) de fumée, etc…

(2) En décembre 2006, l’Etat et l’Union d’Economie Sociale pour Logement (1% Logement) ont créé le Pass-GRL visant à favoriser l’accès au logement d’un plus grand nombre de candidats locataires par le développement de contrats d’assurance souscrits volontairement par les bailleurs afin de garantir les risques d’impayés de loyers.

Afin d'assurer le basculement progressif de la garantie " LOCA-PASS " vers la garantie " GRL ", pendant 18 mois à compter du 1er janvier 2007, la garantie " LOCA-PASS®" a continué d'être proposée aux bénéficiaires actuels, à défaut de souscription d'une assurance contre les impayés de loyers.

Cette période de transition a été prolongée jusqu'au 1er janvier 2010.

# En février 2010, la GRL (Garantie des Risques Locatifs) succédant au Pass-GRL a été officiellement lancée s’agissant d’un dispositif paritaire pour aider les ménages modestes ne répondant pas aux critères de solvabilité habituels.

En 2014, la GUL (Garantie universelle des loyers) a été votée dans la loi ALUR, et devait entrer en vigueur en 2016 pour remplacer la GRL. Elle est finalement abandonnée et abrogée sans avoir vu le jour.

Entre 2015-2016, la GRL a été progressivement arrêtée, jugée trop complexe et boudée par les assureurs et propriétaires.

(3) Du côté de l’agent immobilier :

# Un agent immobilier mandaté pour la recherche d'un locataire (ce qui est généralement inclus dans un mandat de gestion locative) a pour mission de vérifier sa solvabilité.

La jurisprudence est constante sur la question : si un propriétaire arrive à prouver que l’agent immobilier n’a pas réalisé les démarches suffisantes pour garantir cette solvabilité, la responsabilité de ce dernier peut être engagée [CA Bordeaux, 1ère chambre, 6 septembre 2012 : "procède à une vérification insuffisante de la solvabilité des locataires, le mandataire qui n'exige que deux copies de bulletins de salaire et pas les dernières quittances de loyer délivrées par le précédent bailleur" ; Cass. 3^ème Civ. 16 novembre 2016, n°15-23790 : « l’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses »].

La GLI pour une agence immobilière est une assurance qui garantit le versement des loyers au propriétaire bailleur. Cependant, l'agent immobilier engage sa responsabilité contractuelle s'il commet une négligence dans la gestion d'une garantie de loyers impayés [CA Versailles, 3ème chambre, 11 octobre 2012].

Si le mandat de gestion prévoit une GLI, l’agent immobilier a l’obligation de veiller à sa mise en place et de respecter les délais stricts de déclaration des impayés à l’assureur.

En effet, un refus de prise en charge par l’assureur de la GLI en raison d’un retard de déclaration de l’agent entraine une condamnation de ce dernier à indemniser le bailleur [CA PARIS 25^ème chambre 22 mars 2002] mais un dossier constitué de faux grossier [« En effet, il n'a pas vérifié la solvabilité du locataire alors que les fiches de paie remises constituaient des faux "grossiers" et n'a pas informé le bailleur du non-paiement prolongé des loyers. » CA Fort de France, 12 octobre 2012] ou encore qui ne respecte pas les conditions fixées par l’assureur [CA Poitiers, 1re ch., 21 janv. 2020, n° 18/00691].

II – B. Le Visa pour le Logement et l’Emploi

(1) Présentation :

Le 20 janvier 2016, a été lancée Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi) par Action Logement, remplaçant les projets publics antérieurs en offrant une caution gratuite et ciblée pour sécuriser les loyers.

C’est un dispositif gratuit financé grâce aux cotisations versées par les entreprises du secteur privé à Action Logement pour aider les salariés et futurs salariés à trouver un logement.

En tant que caution, le rôle de Visale est de justifier auprès d’un bailleur que le locataire est couvert, notamment en cas d’impayés. Son rôle est similaire à celui du garant solidaire (ou caution personne physique), mais au lieu d’être garanti par un proche, c’est Action Logement qui garantit le locataire.

(2) Mise en œuvre :

Les logements éligibles au dispositif Visale sont les suivants :

- Bien meublé ou vide & Bail loi 1989 situé sur le territoire français

- Résidence principale du locataire (sauf bail mobilité) & logement locatif privé non conventionné ;

- Loyer de 1.940 € maximum en Île-de-France et entre 1.575 € et 1.365 € maximum en France (plafond relevé en janvier 2026) ;

- Pas d’autres garanties (physiques ou bancaires) ;

- Pas de bail conclu avec les membres de la famille du propriétaire ;

- Bail individuel pour chaque colocataire en cas de colocation.

La garantie Visale couvre les loyers jusqu’à 36 mensualités d’impayés de loyer et charges pendant les 3 premières années du bail dans le parc locatif privé et jusqu’à 9 mensualités dans le parc social.

# Les conditions pour le locataire :

- Avoir entre 18 et 30 ans, peu importe la situation professionnelle ;

- Avoir plus de 30 ans et être salarié(e) ou futur(e) salarié(e) dans le secteur privé ou agricole, lorsque la demande intervient jusqu’à 6 mois après la prise de fonction ou la mutation ;

- Être éligible au bail mobilité ;

- Être logé par un organisme d’intermédiation locative.

Pour le bailleur, il doit s’inscrire en ligne sur le site de VISALE et renseigner un numéro de visa. Il doit indiquer les caractéristiques de son logement et valider ensuite son contrat de cautionnement.

En cas d’impayés ou de dégradations, il lui suffit d’effectuer une déclaration en ligne pour obtenir le remboursement de la part d’Action Logement.

(3) Du côté de l’agent immobilier :

# L’agent immobilier s’assure que le candidat locataire possède un visa VISALE en cours de validité avant la signature du bail.

Puis, il génère le contrat de cautionnement VISALE qui doit être validé impérativement avant la signature du bail sous peine de nullité de la garantie.

Dans le délai de 30 jours suivant le 2^ème mois de loyer impayé, l’agent immobilier actionne la garantie VISALE.

# Contrairement à une GLI privée où l’agent immobilier doit minutieusement analyser les pièces justificatives, la garantie VISALE simplifie la donne car c’est ACTION LOGEMENT qui certifie le dossier du locataire.

Cependant, la responsabilité de l’agent immobilier reste engagée sur plusieurs points :

- l’authenticité du Visa : l’agent doit obligatoirement vérifier la validité du visa sur le portail Visale Professionnel.

S’il accepte un faux document ou un visa expiré, la garantie ne s’appliquera pas et le bailleur pourra se retourner contre lui pour manquement à son devoir de vigilance,

- la conformité du bail : l’agent doit rédiger un bail conforme aux exigences de VISALE (loyer charges comprises ne dépassant pas 1.365 € en province et 1.940 € en Ile de France).

Une erreur de rédaction du montant ou d’une clause peut entrainer la perte de la garantie Visale

# Bien plus encore, c’est l’obligation de conseil qui est mise en avant pour l’agent immobilier vis-à-vis de son mandant dans le cas où le futur locataire pourrait bénéficier de la garantie VISALE.

En effet, si la gratuité de la garantie VISALE apparaît comme attractive, ses garanties sont particulièrement limitées tant dans le temps que dans le quantum, contrairement à la GLI :

- la prise en charge des loyers impayés est limitée à 36 mois

- la prise en charge des dégradations locatives est limitée à 2 mois de loyers

Depuis le 6 janvier 2026, la garantie VISALE s’arrête après la 1^ère période triennale et n’est pas reconduite en même temps que le bail.

Elle ne garantit plus que les loyers impayés durant les 3 premières années d’occupation.

Bon nombre de propriétaires-bailleurs risquent de se retrouver sans garantie si en cas de reconduction du bail, les critères de solvabilité du locataire ne remplissent pas les conditions d’une GLI privée.

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# En conclusion, le choix entre une caution ou une assurance loyers impayés (GLI privée / VISALE) se pose au propriétaire bailleur au moment de signer, avec le locataire, un bail d’habitation.

Bien entendu, la sélection du locataire est essentielle pour prévenir le risque de loyers impayés. Néanmoins, le bailleur peut – et doit – associer au locataire soit une assurance de loyers impayés (privée ou publique), soit une caution.

Ainsi, si le locataire n’est plus en mesure de régler le loyer et/ou les charges, le propriétaire pourra obtenir d’un tiers (la caution ou l’assureur loyers impayés) le paiement des sommes qui lui sont dues.

Chaque solution présente évidement des avantages et des inconvénients et suppose que l’agent immobilier, titulaire d’un mandat de gestion, prenne des précautions particulières non seulement au moment où il propose le type de garantie, mais encore au moment où il doit malheureusement activer la garantie.

# Le recours à la caution, personne physique, est interdit aux propriétaires « personnes morales » (SCI, etc…) ainsi qu’au bailleur qui a déjà souscrit une GLI, le cumul étant interdit.

Le recours à une GLI permet de s’assurer d’une prise en charge rapide des loyers impayés (plutôt que d’engager une procédure judiciaire à l’encontre du locataire et de la caution, avec le risque que la caution soit insolvable, qu’elle n’habite plus à l’adresse indiquée ou que le cautionnement soit périmé).

En revanche, il n’est pas toujours aisé de souscrire une GLI au regard des critères de solvabilité fixés par l’assureur : en effet, l’assureur exige que les revenus du locataire représentent 3,5% du montant du loyer. Si l’agent immobilier accepte un locataire dont les revenus sont inférieurs à 3 fois le loyer, la GLI est en droit de refuser la garantie et la responsabilité de l’agent immobilier est engagée.

Également, le recours à une GLI privée est plus onéreux pour le bailleur (2% à 4% du loyer) avec des critères de solvabilité très stricts et un plafond parfois illimité ou très élevé de loyers impayés tandis que le recours à la garantie VISALE est gratuite, bénéficiant au moins de 30 ans, aux nouveaux salariés mais est limité à 36 mensualités de loyers impayés et depuis janvier 2026, ne couvre que les 3 premières années de location.

Par ailleurs, les délais de prise en charge sont différents selon qu’il s’agit d’une GLI ou de VISALE :

- pour une GLI : un délai de 3 à 4 mois en moyenne du fait de l’étude du dossier étant précisé que les contrats prévoient généralement une franchise de 2 à 3 mois avant le versement des premières indemnités mais l’indemnisation sera bien rétroactive

- pour une garantie VISALE : une quinzaine de jours après la déclaration en ligne à condition que le dossier soit complet et conforme ; la signature de la quittance subrogative déclenche le virement.

Dans le cas d’une GLI privée, la responsabilité de l’agent immobilier est en première ligne tandis que dans le cas de la garantie VISALE, la validité du dossier du locataire échappe à l’agent immobilier.

Pour autant, ce dernier ne devra pas choisir la garantie la plus simple à mettre œuvre au risque que son mandant se retrouve dépourvu de garantie loyers impayés en cas de reconduction du bail à l’issue des 3 premières années.

Marie-Anne BRUN-PEYRICAL

Avocat Associé