Le promoteur immobilier ne répond pas des dommages intermédiaires sans que ne soit prouvée sa faute personnelle dans l’accomplissement du contrat de promotion.

Pour rappel, le promoteur immobilier est un constructeur et il est tenu débiteur comme tel des garanties biennales de bon fonctionnement et de la garantie décennale (article 1646-1 Cciv.).

Néanmoins, il n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 Cciv) puisque celle-ci est à la charge exclusive de l’entrepreneur toutefois le promoteur demeure tenu des vices et défauts apparents survenus 1 mois après la prise de possession (article 1642-1 Cciv.)

Pour les dommages qui ne rentrent ni dans le champ de la garantie décennale ni dans celui de la garantie de bon fonctionnement, ceux-ci sont qualifiés de dommages intermédiaires et ne peuvent être indemnisés qu’après avoir prouvé la faute du constructeur (Cass. 3e civ., 10 juill. 1978, n° 77-12.595 ; Cass. 3e civ., 22 mars 1995, n° 93-15.233).

Dans le sens où le promoteur est tenu des garanties bienno-décennales (article 1831-1 Cciv) et que selon ce même article il « est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage », la question s’est posée de savoir s’il était également garant des dommages intermédiaires, c’est-à-dire répondre des fautes prouvées des entrepreneurs.

La Cour de cassation répond par la négative en jugeant que : 

« 13. Si le promoteur immobilier, dont la mission est de faire procéder à la réalisation de l'immeuble en ayant recours à des contrats de louage d'ouvrage, est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d'une faute personnelle ».

En d’autres termes, les dommages intermédiaires engagent la seule responsabilité des entrepreneurs/constructeurs si leur faute personnelle est prouvée sans que le promoteur n’en réponde.

Pierre-Antoine MAURY

Avocat Collaborateur