CCMI : le constructeur doit supporter les travaux indispensables non chiffrés

Confirmation de jurisprudence constante : Le constructeur de maisons individuelles doit supporter le coût des travaux indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison qui n’ont pas été chiffrés dans la notice descriptive ou l’ont été manifestement insuffisamment.

La solution n’est pas nouvelle.

Pour rappel, « les travaux nécessaires à l'habitation de l'immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite par laquelle le maître de l'ouvrage accepte d'en supporter la charge, doivent être pris en charge par le constructeur, » (Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 septembre 2013, 12-20.251).

La Troisième Chambre civile de la Cour de cassation vient de réitérer cet avis en jugeant que

« 7. Dans la mesure où la mention des travaux et de leur coût a pour but d'informer exactement le maître de l'ouvrage du coût global de la construction projetée, pour lui éviter de s'engager dans une opération qu'il ne pourra mener à son terme (3e Civ., 13 juillet 2023, pourvoi n° 22-17.010, publié au Bulletin), l'obligation de chiffrage doit porter sur tous les travaux indispensables à l'implantation ou à l'utilisation de l'immeuble, en ce compris les travaux de raccordement aux réseaux, peu important que ceux-ci soient exécutés par des tiers hors du fonds sur lequel doit être édifiée la maison, dès lors que leur coût doit être supporté par le maître de l'ouvrage. »

En conséquence, il est rassurant pour les maitres d’ouvrages individuels de constater que quels que soient le type des travaux ou le domaine (prive ou public) sur lequel ils se déroulent, leur coût doit être prévu d’une part et chiffré correctement d’autre part.

En effet il est rappelé que le contrat de construction de maison individuelle doit stipuler le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution (Article L.231-2, d du Code de la construction et de l’habitation).

La description de tous les travaux, des matériaux, produits et équipements de la construction sont répertoriés dans une notice type agréée par le Ministère chargé de la construction (Article R.231-4 du CCH).

Relativement à cette notice, les sanctions appliquées diffèrent suivant la violation en cause. Ainsi, s'agissant des travaux réservés, il y a lieu de distinguer trois situations :

1)     Celle où les travaux réservés ont été chiffrés mais où est absente la mention manuscrite du maître de l'ouvrage, étant précisé que les mentions « bon pour acceptation » ou « lu et approuvé' sont inopérantes » ;

2)     Celle où les travaux réservés par le maître de l'ouvrage n'ont pas été chiffrés ou l'ont été incorrectement. En cette hypothèse, ils doivent être mis à la charge du constructeur';

3)     Celle où il n'y a pas de travaux réservés et où des travaux indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble sont absents de la notice. En cette hypothèse, ils doivent également être mis à la charge du constructeur. Les travaux nécessaires à l'habitation de l'immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite par laquelle le maître de l'ouvrage accepte d'en supporter la charge, doivent en effet être pris en charge par le constructeur.

Cette solution est retenue par les juges du fond notamment versaillais (Cour d'appel, Versailles, 13 janvier 2025 – n° 20/02510) et parisiens (Cour d'appel, Paris, Pôle 4, chambre 6, 8 septembre 2023 – n° 21/08191).