Revirement de Jurisprudence : l’annulation d’une assemblée générale ayant désigné le syndic entraine le remboursement des honoraires perçus

Dans un arrêt du 27 février 2025 (Cass. Civ. 3ème, 27 février 2025, n°23-14.697), la Cour de cassation juge au visa des articles 29 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 66, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 qu’en cas d'annulation de la décision d'assemblée générale ayant notamment désigné le syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires.

Cette position peut paraitre évidente sur le plan juridique : si la décision d’assemblée générale ayant validé le contrat de syndic est annulée, il en va de même pour le contrat de syndic qui doit rembourser les sommes perçues à ce titre. Sans mandat, pas d’honoraires.  La disparition rétroactive du contrat entraine également celle du droit à rémunération.

Néanmoins, par un arrêt du 20 janvier 1999 (Cass. 3e civ., 20 janv. 1999, n° 97-14.747), la Cour de cassation avait au contraire affirmé que le paiement des honoraires d’un syndic qui avait jusqu’à l’annulation de son mandat géré et administré la copropriété reposait sur un « juste fondement » et restait donc exigible.

Cet arrêt du 27 février 2025 souligne donc l'importance de la validité du mandat du syndic pour la légitimité de sa rémunération.

Si la position de la Cour de cassation parait sévère à l’égard des syndics, elle ne les empêche cependant pas de solliciter un paiement sur le fondement de l’article 1358-2 du Code civil qui dispose que « La restitution d'une prestation de service a lieu en valeur. Celle-ci est appréciée à la date à laquelle elle a été fournie. »

Ombline FRISON-ROCHE

Avocat Collaborateur