Bail dérogatoire : la requalification en bail commercial échappe à toute prescription

La 3^ème Chambre civile de la Cour de Cassation, vient de rappeler dans un Arrêt du 19 juin 2025 n° 24-22.125, que la requalification d’un bail dérogatoire en un bail soumis au statut des baux commerciaux, n’est soumise à aucune prescription.

Il n’y a là selon elle, aucune atteinte au principe de sécurité juridique garanti par l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, pas plus qu’il n’y aurait atteinte au droit de propriété garanti par l’article 2 de cette même Déclaration :

«  En effet, en premier lieu, l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, tel qu'interprété par la Cour de cassation, n'a pas pour objet de contraindre le bailleur à être lié par un bail soumis au statut des baux commerciaux, dès lors qu'il lui suffit de manifester son opposition au maintien dans les lieux du locataire avant le terme du bail dérogatoire pour qu'il ne s'opère pas un nouveau bail soumis à ce statut, de sorte que le délai ouvert au locataire pour agir en reconnaissance d'un tel bail n'a pour effet ni de le priver de son droit de propriété ni d'y porter atteinte.

En second lieu, d'abord, le locataire et le bailleur sont placés dans la même situation, tous deux pouvant demander à voir constater l'existence d'un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire sans que leur demande ne soit soumise à prescription. Ensuite, la différence de régime, au regard des règles de prescription, entre une action en requalification d'un contrat en bail commercial et une action tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut en application de l'article L. 145-5 du code de commerce est justifiée par la différence de nature de ces actions ».

En conséquence, la Cour de Cassation a dit n’y avoir lieu de renvoyer au Conseil Constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité.

Virginie KOERFER-BOULAN Avocat Associé / Co-Gérante