Copropriété : sur la transformation en logement des parties privatives à usage autre que d’habitation

Préalablement à la loi n°2025-541 du 16 juin 2025, l’unanimité des copropriétaires était requise pour la transformation en logement d’un local non destiné à l’habitation, lorsque celle-ci n’était pas prévue par le règlement de copropriété ou contrevenait à la destination de l’immeuble.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en effet que l’assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

Dans un contexte post-Covid marqué par la généralisation du télétravail et la persistance de la crise du logement, le législateur a considéré devoir faciliter la transformation des bureaux en logement au sein des immeubles en copropriété.

Ainsi, depuis le 18 juin 2025, date d’entrée en vigueur de la loi précitée, l’article 9 de la loi du Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis s’est vu ajouter un nouvel alinéa 2 qui dispose :

« Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d'habitation, à l'exception des locaux commerciaux, en locaux d'habitation contrevient à la destination de l'immeuble, elle est soumise à l'approbation de l'assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l'article 24. »

Pour mémoire, la majorité de l’article 24 correspond à la majorité des voix exprimés par les copropriétaires présents ou représentés ou ayant votés par correspondance.

L’objectif poursuivi par le législateur mérite sans conteste d’être salué.

L’on note que les locaux à usage commercial n’entrent pas dans le champ d’application de cette nouvelle loi, ceci s’expliquant par la volonté du législateur de ne pas atténuer le potentiel dynamisme des centres-villes.

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit d’ailleurs, dans la logique de l’assouplissement amorcé par le législateur, que la modification pour la répartition des charges résultant de la transformation d’un bureau en logement sera maintenant votée à la majorité simple.

 Il faut néanmoins constater que cette évolution se fait au détriment de la liberté contractuelle.

Le règlement de copropriété, instrument incontournable à la stabilité juridique de la copropriété, voit ainsi son autorité remise en cause en cours d’existence, ce qui pourra compromettre les projets de certains copropriétaires, mais ce, dans l’objectif de servir un intérêt général supérieur. 

Ombline FRISON-ROCHE

Avocat Collaborateur