La loi « anti squat » Kasbarian - Saison 2

1. En 2023, le 27 juillet 2023 était promulguée une nouvelle loi n°2023-668 dite « anti-squat » ou « Loi Kasbarian », contenant des dispositions de nature à combattre l’occupation illicite des logements et à réduire certains délais de procédure en matière locative.

Selon le type de personne défini par la loi « Kasbarian », une procédure spécifique devait être appliquée :

• « squatteur » : personne qui s’introduit dans un local « à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies

de fait ou de contraintes », correspondant à l’ancien statut de l’occupant sans droit ni titre.

• « locataire défaillant » : personne qui méconnaît les obligations contractuelles au titre du bail signé avec le propriétaire et notamment la 1ère obligation locative, celle d’avoir à payer son loyer.

3. La Loi KASBARIAN avait ainsi :

✓ augmenté les sanctions à l’encontre des squatteurs et des locataires ne respectant pas la décision

d’expulsion prononcée à leur encontre ;

✓ réduit les délais relatifs aux formalités préalables à la saisine du Tribunal de 4 mois à 3 mois entre

le commandement de payer visant la clause résolutoire et la 1ʳᵉ audience pour les bailleurs personnes

privées ou les SCI familiales ;

✓ conditionné les délais de paiement des dettes locataires aux locataires dont la situation financière

n’est pas obérée et qui ont repris le versement intégral de leurs loyers avant l’audience ;

✓ réduit drastiquement les délais pour quitter les lieux entre 1 mois et 3 ans accordés par le juge

s’ils sont demandés par le locataire défaillant ;

✓ permis une procédure administrative très accélérée d’expulsion des squatteurs entre 72h et 1 semaine.

E

n résumé, pour être considéré comme un squatteur et donc être expulsable en 72 heures, un individu

devait s’être introduit illégalement dans le bien ET s’y être maintenu illégalement.

4. Malheureusement, les squatteurs se sont engouffrés dans la brèche de ces 2 lettres « ET » et se

sont attaqués aux locations touristiques de type « AIRBNB » qui sont passés à travers les mailles du filet

de la loi.

En effet, toute personne peut prendre possession d’un logement par le biais d’une simple réservation

pour 1 ou 2 jours et décider de ne plus en partir.

Etant entré dans les lieux légalement car disposant d’un accord à les occuper, la double condition (entrée

illégale et maintien dans les lieux) n’était pas remplie.

Ce nouveau fléau a été pris en compte par le Ministre de la Justice et par Mme Dominique ESTROSI-

SASSONE qui a déposé un e proposition de loi le 28 novembre 2025 au Sénat.

Le 20 janvier 2026, le texte a été adopté en première lecture.Rappel de la Loi KASBARIAN I et apport de la Loi KASBARIAN II

I – SUR LE PLAN CIVIL

Apport majeur de la Loi KASBARIAN II : une nouvelle définition du « squatter » à savoir l’individu doit

s’être introduit illégalement dans le bien d’autrui OU (et non plus ET) de s’y être maintenu (modification

de l’article 38 de la Loi DALO).

Deuxième apport : cette occupation illégale s’entend maintenant des logements mais aussi des locaux à

« usage commercial, agricole ou professionnel ».

(1) Concernant la procédure accélérée lors de la découverte de l’occupation illicite d’un

domicile ou d’un logement contre un « squatteur »

1. Pour rappel, l’article 6 II de la loi du 23 juillet 2023 avait substantiellement modifié l’article

38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 le rendant applicable aux cas de maintien illicite dans le

logement, sans qu’il soit nécessaire que l’introduction dans le logement ait été effectuée illicitement, et

aux logements non meublés et élargissant la liste des personnes pouvant constater l’occupation illicite du

logement aux maires et aux commissaires de justice, le droit antérieur ne mentionnant que les officiers

de police judiciaire.

Également, le nouveau second alinéa de l’article 38 rénové créait une obligation pour le Préfet

d’adresser dans un délai de 72 heures une demande à l’administration fiscale pour établir la preuve des

droits de la personne lésée par le squat, lorsque celle-ci ne peut en apporter la preuve par elle-même.

Enfin, si les délais d’exécution de l’évacuation forcée restent de 24 heures pour le squat des logements

constituant le domicile du requérant, ils étaient portés à 7 jours lorsque le local occupé illicitement est

un local à usage d’habitation ne constituant pas le domicile du requérant.

2. Également, les articles 8 et 10 de la loi du 27 juillet 2023 sont venus modifier l’article L. 412-

1 du code des procédures civiles d’exécution qui stipulait que « l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à

l’expiration d’un délai de 2 mois qui suit le commandement » (dans le cas d’une saisine d’une juridiction

judiciaire).

Aujourd’hui, ce délai de deux mois n’est pas applicable lorsque le juge constate la mauvaise foi de la

personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion est ordonnée sont entrées dans les locaux à

l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de faits ou de contrainte.

3. Aujourd’hui, il convient de distinguer si le logement « squatté » est le domicile principal ou

secondaire :

→ En cas de domicile principal, le propriétaire devra :

* déposer une plainte pour violation de domicile auprès des services de police ou de gendarmerie ;

* rassembler les preuves de propriété (titre de propriété, avis d’imposition, factures à son nom)

* obtenir un constat d’occupation illicite établi par un commissaire de justice ou les services de police,

* transmettre le dossier complet au Préfet du département via une demande d’expulsion administrative

Le Préfet dispose d’un délai entre 48 heures et 72 heures pour se prononcer et donner instruction

aux services de police de procéder à l’expulsion du « squatteur » sans attendre une décision de justice.→ En cas de domicile secondaire, sans usage d’habitation ou vide, le Préfet peut refuser la procédure

administrative s’il considère qu’il n’y a pas violation de domicile au sens strict.

Dans ce cas, le propriétaire doit engager une action en référé expulsion devant le tribunal judiciaire

compétent par la délivrance d’une assignation aux occupants via un huissier de justice.

C’est la procédure judiciaire classique qui prend le relais.

→ La fin de la période hivernale : la trêve hivernale a été supprimée pour les occupants sans droit ni

titre.

L’expulsion d’un squatteur peut désormais avoir lieu à n’importe quelle période de l’année.

→ Des exclusions maintenues :

En revanche, la procédure administrative n’est pas applicable lorsque l’occupant est ou a été titulaire

d’un bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, qu’il s’agisse d’un bail nu, meublé ou d’un bail

mobilité (pour rappel : la location AIRBNB est exclu du champ de la loi du 6 juillet 1989).

Les locataires se maintenant dans les lieux après l’expiration du bail ou en dépit d’une décision

d’expulsion demeurent donc soumis au régime judiciaire classique.

(2) Concernant la procédure accélérée en cas de loyers impayés contre le « locataire

défaillant »

Diverses mesures ont été édictées pour la loi « Kasbarian » pour réduire les délais en matière de loyers

impayés.

1. La stipulation obligatoire d’une clause résolutoire dans tout contrat de location.

Initialement, l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 prévoyait seulement la possibilité de stipuler une

clause résolutoire dans le bail qui stipulait que celle-ci produit pleinement ses effets par la délivrance

d’un commandement de payer visant la clause résolutoire resté infructueux dans le délai de 2 mois et le

juge n’avait qu’à constater l’acquisition de cette clause au profit du bailleur et en tirer les conséquences

en condamnant le locataire défaillant aux loyers impayés et en ordonnant son expulsion.

Si le contrat de bail ne contenait pas de clause résolutoire, le bailleur devait demander au juge qu’il

ordonne la résiliation judiciaire du bail pour non-respect de ses obligations locatives par le locataire.

Désormais, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est ainsi libellé : « tout contrat de bail d’habitation contient

une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ».

2. La réduction des délais de la procédure en acquisition de clause résolutoire : de 2

mois à 6 semaines (sauf pour les bailleurs personnes morales)

Avant, il fallait attendre 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause

résolutoire pour pouvoir saisir le juge judiciaire d’une demande de résolution du contrat et d’expulsion

du locataire : ce délai permettait au locataire de régler sa dette locative ou de la contester en saisissantlui-même le tribunal mais aussi avait pour conséquence d’aggraver la dette locative en cas d’absence de

tout règlement.

Aujourd’hui, le délai a été réduit à 6 semaines.

En revanche, si le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI familiale, le délai pour saisir le

tribunal reste de 2 mois à compter de la date de saisine de la CCAPEX.

L’assignation, une fois signifiée au locataire, doit être notifiée par le commissaire de justice à la

Préfecture au moins 6 semaines avant la 1ère audience.

3. Des délais de paiement réduits et soumis à condition.

Devant le juge, le locataire défaillant pouvait solliciter des délais pour régler sa dette locative pouvant

aller jusqu’à 3 ans.

Depuis le 29 juillet 2023, de tels délais ne pourront être accordés par le juge qu’à la double condition

cumulative que « le locataire soit en situation de régler sa dette locative ET qu’il ait repris le versement intégral du

loyer courant avant la date de l’audience ».

Aujourd’hui, si le locataire n’a pas repris le paiement de son loyer courant, sa demande de délais sera

rejetée par le juge.

4. Des délais pour quitter les lieux réduits.

# Quand une décision de justice condamnait l’occupant sans droit ni titre à payer sa dette locative ainsi

qu’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ effectif et ordonnait son expulsion, ce

dernier pouvait solliciter des délais pour quitter les lieux devant le juge de l’exécution, en application de

l’article 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, pouvant aller de 3 mois à 3 ans.

Le juge devait tenir compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses

obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de

santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances

atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ».

# Dorénavant, l’article 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit désormais que les

délais pour quitter les lieux ne peuvent être inférieurs à 1 mois ni supérieurs à 1 an.

Un 4ème alinéa a été ajouté à l’article 412-3 du même code précisant que « les deux premiers alinéas du

présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à

l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

II – SUR LE PLAN PENAL

1. Les délits :

→ Dorénavant, le délit défini à l’article 315-1 du Code pénal (reprenant l’ancien article

226-4) sanctionne le « fait pour une personne de s’introduire dans un local à usage d’habitation ou à

usage de commercial, agricole ou professionnel à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou decontrainte » par une peine de 2 ans d’emprisonnement et de 30.000 € d’amende, ce qui permet d’étendre

le champ d’application de l’occupation frauduleuse aux bureaux, commerces, entrepôts, etc…

Également, le 2ème alinéa de l’article 315-1 du Code pénal prévoit « le maintien dans le local à la suite de

l'introduction mentionnée au premier alinéa », sans précision de durée du maintien.

→ Dorénavant, le délit défini à l’article 315-2 du Code pénal punit le fait de se maintenir

« sans droit ni titre dans le local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire

ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de 2 mois. » par une amende

pouvant aller jusqu’à 7.500 € d’amende, ce qui permet de sanctionner les locataires, en cas de maintien

dans les lieux après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

2. Les peines :

Apport de La Loi « Kasbarian » de 2026 : l’

aggravation des sanctions pour des délits déjà prévus dans le

Code Pénal au Chapitre VI « des atteintes à la vie privée et à la personnalité »

→ Dorénavant, l’article 226-4 du Code Pénal institué par la Loi n°2015-714 du 24 juin

2015 sanctionne le fait de s’introduire « dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait

ou contrainte » par une peine de 3 ans d'emprisonnement et 45.000 € d'amende.

Le maintien dans le domicile d'autrui à la suite de l'introduction mentionnée au premier alinéa, est puni

des mêmes peines.

La notion de « domicile d’une personne » est défini par cet article comme « tout local d'habitation

contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu'il s'agisse de sa résidence

principale ou non ».

→ Dorénavant, l’article 313-6-1 du Code Pénal institué par la Loi n°2003-239 du 18 mars

2003 sanctionne le fait de « de mettre à disposition d'un tiers, en vue qu'il y établisse son habitation moyennant le

versement d'une contribution ou la fourniture de tout avantage en nature, un bien immobilier appartenant à autrui,

sans être en mesure de justifier de l'autorisation du propriétaire ou de celle du titulaire du droit d'usage de ce bien »

par une peine de 3 ans d’emprisonnement et 45.000 € d’amende.

# Ces sanctions tant pénales que financières importantes ont pour objectif de dissuader les squatteurs,

les complices de ces derniers et notamment les réseaux organisés et les intermédiaires qui tirent profit

du squat.

Ainsi, fournir un faux bail ou inciter à l'occupation illégale est puni des mêmes peines : c'est une avancée

majeure pour assainir le secteur et protéger les investisseurs des schémas de fraude complexes.

En résumé : ce qu’il faut retenir pour 2026

La loi anti-squat, applicable depuis janvier 2026, continue de former le cadre juridique en vigueur depuis

2023 : elle a considérablement renforcé les droits des propriétaires victimes d’occupation illicite en

raccourcissant les délais, en supprimant la trêve hivernale pour les squatteurs, et en aggravant les

sanctions pénales.

L’expulsion peut être poursuivie par la voie administrative, rapide et accessible, ou par la voie judiciaire

si la situation le nécessite.