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COPROPRIETE : ATTENTION AUX PIEGES DU RECOUVREMENT ACCELERE DES CHARGES

  • Photo du rédacteur: Linda LAHLEH
    Linda LAHLEH
  • 24 déc. 2025
  • 2 min de lecture

CONTEXTE


Par un arrêt du 20 novembre 2025, la Cour de cassation rappelle que la procédure accélérée au fond (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965) pour obtenir le paiement de sommes dues par des copropriétaires au titre d’exercices précédents, ne peut s’appliquer qu’à certaines catégories de dettes, excluant expressément les sommes liées à des exercices dont les comptes n’ont pas encore été approuvés.


QUE DIT LA LOI ?


1.      Distinction entre charges et provisions

La loi du 10 juillet 1965 distingue :

  • Les charges de copropriété : dépenses définitivement imputables aux copropriétaires après approbation des comptes par l’assemblée générale.

  • Les provisions : avances destinées à couvrir les dépenses courantes du syndicat, exigibles trimestriellement (art. 14-1). Elles sont dues même avant l’approbation des comptes.


2.      Procédure accélérée au fond : champ d’application


La procédure de l’article 19-2 permet au syndicat de recouvrer rapidement :

  • Les provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 ;

  • Les provisions non encore échues devenues exigibles ;

  • Les arriérés de charges des exercices précédents, à condition que leurs comptes aient été approuvés par l’assemblée générale.

Exclusion : Les sommes restant dues pour des exercices précédents dont les comptes n’ont pas encore été approuvés ne peuvent pas faire l’objet de cette procédure.

 

QUE DIT LA JURISPRUDENCE ?


La troisième Chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 20 novembre 2025, retient que :


« Si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l'assemblée générale, il ne l'est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d'exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés ».

(Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.315)


Elle rappelle donc que la procédure accélérée au fond est une exception, destinée à faciliter le recouvrement des provisions et des arriérés de charges après approbation des comptes.

 

QUELLES CONDITIONS POUR METTRE EN ŒUVRE LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND ?


Pour engager la procédure de l’article 19-2, le syndicat des copropriétaires doit :

  • Envoyer une mise en demeure précisant la nature et le montant des provisions réclamées.

  • Attendre 30 jours après une mise en demeure infructueuse.

  • Se limiter aux sommes recouvrables : provisions de l’exercice en cours, provisions non échues devenues exigibles, et arriérés de charges d’exercices approuvés.

Sanction : Une mise en demeure imprécise ou une demande portant sur des sommes non recouvrables par cette voie rend la demande irrecevable.


QUE FAIRE EN CAS DE LITIGE SUR LES CHARGES ?


Pour les syndics : Vérifier systématiquement l’approbation des comptes avant d’engager la procédure accélérée au fond.

  • Pour les copropriétaires : Contester toute mise en demeure portant sur des exercices non approuvés.

  • Pour les praticiens : Privilégier la voie de droit commun pour le recouvrement des sommes non couvertes par l’article 19-2.

 

 

Linda LAHLEH

Avocat Collaborateur

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