Garantie des loyers impayés : une déclaration tardive du sinistre peut aggraver le risque financier supporté par l’assureur !

Suivant l’arrêt prononcé le  9 avril 2026 par la 3^ème Chambre civile de la Cour de cassation n° 24-12.608 « Manque de base légale au regard de l’article L. 113-2 du Code des assurances l’arrêt qui, après avoir constaté que le sinistre avait été déclaré avec quatre mois de retard, rejette le moyen tiré de la déchéance invoqué par l’assureur sans rechercher si ce retard n’avait pas, en différant d’autant l’engagement des procédures contractuelles dont il avait la charge, privé celui-ci de la possibilité de limiter l’aggravation de sa dette de garantie. »

Les faits de l’espèce :

Un SCI propriétaire d’un immeuble d’habitation confie la gestion de son bien à un agent immobilier, lequel avait souscrit une garantie loyers impayés. L’un des locataires de la SCI a cessé tout règlement de ses échéances locatives à compter de mars 2022 ce qui fut déclaré auprès de l’assureur avec 4 mois de retard par rapport au délai contractuellement prévu.

Les décisions prononcées :

La cour d’appel de Paris a écarté la déchéance pour déclaration tardive soulevée en retenant que l’assureur se contentait de soulever une aggravation objective du risque sans justifier que la dette locative aurait été de moindre importance si elle avait été déclarée dans les délais fixés au contrat. Cependant la Cour a prononcé la condamnation de l’agent immobilier à indemniser la SCI au titre de sa perte de chance de recouvrer ces mêmes loyers.

Les deux parties ont régulièrement formé pourvoi.

Par arrêt du 9 avril 2026 la 3^ème Ch. civ. a cassé sur les deux points.

S’agissant de la déchéance soutenue par l’assureur sur le fondement de l’article 113-2 du Code des assurances, la 3^ème Chambre civile a censuré les  Juges du fond pour n’avoir pas rechercher si le retard de quatre mois avait retardé d’autant la mise en œuvre des procédures de résiliation du bail et d’expulsion que l’assureur s’engageait contractuellement à entreprendre, caractérisant une aggravation de son risque financier.

S’agissant de la réparation, elle casse au motif que si l’assureur est condamné à prendre en charge les loyers impayés, la perte de chance disparaît.

Le retard procédural est ainsi analysé par la 3^ème Chambre civile comme étant chef de préjudice autonome, la Cour ouvrant ainsi à l’assureur une voie de défense concrète tout en maintenant l’exigence d’une démonstration rigoureuse. Il appartiendra ainsi à l’assureur, devant la cour de renvoi, de chiffrer la différence entre la dette locative effectivement constituée et celle qui aurait résulté d’une déclaration en temps utile permettant l’engagement immédiat des procédures contractuelles.

Fabrice ATTIA

Avocat Of Counsel