Les parties communes spéciales doivent être expressément mentionnées dans le règlement de copropriété

Dans le contentieux du droit de la copropriété, il est extrêmement courant d’entendre les copropriétaires se plaindre de devoir participer au paiement de charges relatives à des bâtiments, escaliers ou autres parties communes, qui ne présentent pour eux aucune utilité.

Or, pour échapper au paiement de ces charges, les copropriétaires doivent s’appuyer le règlement de copropriété, qui doit expressément qualifier ces parties communes de spéciales.

L’article 6-2 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 nous donne pour les parties communes spéciales la définition suivante :  

« Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires.

Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes. »

L’article 6-4 de cette même loi vient quant à lui préciser :

« L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »

La Cour d’Appel de Paris, par un arrêt du 12 mars 2025 (n°RG 22/20265) est venue rappeler avec force que cet article 6-4 doit être appliqué strictement.

En l’espèce, une société était propriétaire de 4 lots au sein d’une copropriété, deux de ces lots étant situés dans un bâtiment A, les deux autres dans un bâtiment B.

Ce copropriétaire espérait réduire sa participation aux frais de ravalement du bâtiment B.   

Or, les charges relatives au financement du ravalement de ce bâtiment avaient été réparties selon la clé de répartition des charges communes générales par l’assemblée générale des copropriétaires.

Sa participation aux frais de ravalement était donc nécessairement plus élevée que si une clé de répartition charges communes spéciales avait été retenue.  

Le copropriétaire a alors saisi les Juridictions compétentes aux fins de voir annuler cette décision prise par l’assemblée générale.

Il s’appuyait pour ce faire sur une clause du règlement de copropriété qui stipulait que :

" les dépenses qui s'appliqueront exclusivement à un bâtiment, seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ces bâtiments respectifs et spécialement les travaux d'entretien et réparation de toute nature."

Cette stipulation avait l’avantage d’être limpide.

Elle n’en contrevenait cependant pas moins aux dispositions de la loi ELAN précitée.

La Cour d’Appel est ainsi venue rappeler que le règlement de copropriété en question ne prévoyait pas de partie commune spéciale et qu’il ne pouvait y avoir de charges spéciales sans partie commune spéciale.

Les travaux de ravalement des façades du bâtiment B devait donc être répartis entre tous les lots de l'immeuble, en charges communes générales et en proportion des tantièmes généraux de chaque lot.

Cette décision n’est pas sans rappeler celle rendue par la Cour de cassation le 8 février 2024 (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-24.119), qui avait refusé la possibilité pour les juges de reconnaitre l’existence de parties communes spéciales, en l’absence de stipulations du règlement de copropriété en ce sens et ce, quand bien même ce règlement prévoyait des « charges spéciales ». 

En l’espèce, un copropriétaire demandait à ce que lui soit remis le badge d’accès à la partie centrale de la copropriété, alors même qu’il était propriétaire d’un appartement disposant d’une entrée distincte par la cour de cette dernière.

La Cour d’appel avait considéré que le copropriétaire en question n’avait aucun intérêt objectif à accéder à la partie centrale de la copropriété, et qu’il ne payait d’ailleurs aucune charge spéciale quant à l’entretien de cette dernière.

La Cour de cassation a cependant cassé cet arrêt en jugeant :

« 7. Pour rejeter la demande, l'arrêt retient, d'une part, que M. [N] ne participe pas aux charges de l'escalier principal, d'autre part, qu'il n'a aucun intérêt objectif à accéder à cet escalier, puisqu'il accède à son lot, situé au rez-de-chaussée, par une porte donnant sur l'escalier de service.

8. En statuant ainsi, sans constater que l'escalier principal était, selon le règlement de copropriété, une partie commune spéciale sur laquelle M. [N] n'avait aucun droit, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »

Il n’appartient donc pas au Juge de décider de qualifier une partie commune de spéciale, mais bien au règlement de copropriété.

De trop nombreuses copropriétés n’ont pas encore à ce jour mis en conformité leur règlement de copropriété aux dispositions de la loi ELAN.

Si cette absence de conformité n’est pas sanctionnée, elle n’en demeure pas moins préjudiciable pour les copropriétaires concernés.

Ombline FRISON-ROCHE

Avocat Collaborateur