Règlement de copropriété & Location Airbnb(mise à jour au 19.06.2025 soit postérieurement à la Loi 2024-1039 LE MEUR du 19 novembre 2024)

# Tout d’abord, le Code du Tourisme donne une définition de la location touristique de courte durée à l’article L 324-1-1 :

« les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

Désormais, tous les meublés de tourisme doivent faire l’objet d’une déclaration soumise à enregistrement y compris les résidences principales sous peine d’amende.

# Également, l’article L 631-7 du code de la construction modifié par la loi du 23 novembre 2018 rend obligatoire le changement de destination d’un logement en cas de location « d’un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ».

En effet, la location AIRBNB n’étant pas assujettie à la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation puisque cette loi ne concerne que la location d’une résidence principale pour 3 ans, il s’agit donc de « locations meublées touristiques à courtes durées » nécessitant un changement d’usage de la résidence principale du propriétaire auprès de la Mairie.

Þ   Le rôle du syndic :

Aux termes du nouvel article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965, « lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet de la déclaration prévue à l’article L 324-1-1 du code du tourisme, le copropriétaire ou par son intermédiaire le locataire qui y a été autorisé en informe le Syndic. Un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale »

Si le Syndic a connaissance d’une location touristique au sein de l’immeuble, il peut interroger les autorités locales afin de savoir :

- si l’annonce a fait l’objet d’une déclaration d’enregistrement

- si une décision a été prise pour soumettre le changement d’usage à autorisation préalable

- si le local concerné est à usage autre que l’habitation

- si le nombre de nuitées pratiquées dans ce local est supérieur à 120 / an

Si le copropriétaire ne respecte pas la réglementation précitée (obtention d’un enregistrement et d’une autorisation), le syndic peut mettre en demeure ce copropriétaire de cesser cette activité et inscrire à l’ordre du jour une résolution l’habilitant à agir en justice.

Également, s’il n’existe pas d’autorisation de changement d’usage ni d’enregistrement, le propriétaire est en infraction et sera condamné à une amende civile.

# Ensuite, il convient de préciser qu’en matière de location AIRBNB, la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur la nature de cette activité par rapport aux activités professionnelles, libérales, ou commerciales autorisées ou non par les différents règlements de copropriété au titre de la « destination de l’immeuble ».

Ainsi, depuis 2013, la Cour d’Appel est venue durcir sa position à l’égard des locations meublées touristiques de courte durée en considérant qu’elles sont incompatibles avec l’esprit d’une clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, « que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non ».

®   Arrêt CA PARIS du 11 septembre 2013 (RG n°11/12572) :

Dans cet arrêt, le règlement de copropriété stipulait une destination de l’immeuble à « usage mixte commercial et d’habitation » étant précisé que les appartements devaient être occupés bourgeoisement, à l’exception des locaux commerciaux occupés commercialement.

La Cour d’appel a considéré que l’appartement, objet de la location meublée de courte durée, était loué « de façon meublée à titre professionnel et pour de courte durée » et que « ce mode de location était commercial », violant ainsi le principe d’interdiction d’activité commerciale dans les appartements édicté par le règlement de copropriété (condamnation sous astreinte par jour d’infraction avoir à cesser l’activité prononcée contre le propriétaire).

®   Arrêt CA PARIS du 21 mai 2014 (RG n°12/17679) :

Dans cet arrêt, le règlement de copropriété disposait que les appartements ou locaux ne pouvaient être occupés que bourgeoisement, à l’exception des locaux du rez-de-chaussée qui pouvaient être occupés commercialement, et autorisait l’exercice de professions libérales

La Cour d’appel ayant considéré que l’activité de location meublée touristiques de courte durée était commerciale et non civile, le propriétaire de l’appartement a été condamné à cesser toute occupation sous astreinte de 250 € par infraction constatée.

®   Arrêt CA PARIS du 15 juin 2016 (RG n°15/18917) :

Dans cet arrêt, le règlement de copropriété autorisait le rez-de-chaussée et les 4 premiers étages de l’immeuble en occupation bourgeoise ou commerciale mais disposait que les étages 5, 6 et 7 devaient restés en nature de chambres ou d’appartement, à l’exclusion formelle de toute occupation commerciale (utilisée à des fins de locations meublées).

La Cour d’appel a considéré que si la location meublée n’était pas en elle-même « contraire à la destination bourgeoise d’un immeuble, le caractère commercial de la location de meublés touristiques la rendait incompatible avec une telle destination ».

®   Ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire de CRETEIL le 7 septembre 2017 :

Le juge des référés a condamné sous astreinte à remettre en état les lieux une SCI propriétaire de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée qui les avait transformés en locaux d’habitation aux fins de locations meublées touristiques.

Le juge a considéré qu’il y avait eu modification de la destination des lieux sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

®   Arrêt Cour de Cassation du 8 mars 2018 (RG n°14-15864) :

La Cour de Cassation a reconnu que la rotation de courtes périodes de location dans des « hôtels studios meublés » n’est pas compatible avec la destination d’un immeuble à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale dès lors que le règlement de copropriété traduit une volonté de stabilité des occupants, privilégiant le caractère « résidentiel » de l’immeuble.

®   Arrêt Cour de Justice de l’Union Européenne du 22 septembre 2020 :

La Cour de Justice saisie de la compatibilité de la réglementation nationale prévue par l’article L 631-7 du code de la construction avec la Directive européenne n°2006/13 régissant la livre circulation des services, par la Cour de Cassation dans un arrêt rendu le 15 novembre 2018 (RG n°17-26.158) a retenu que « une réglementation nationale soumettant à autorisation la location de manière répétée d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage (…) est conforme au droit de l’Union dès lors qu’elle est justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location. »

®   Arrêts Cour de Cassation du 18 février 2021 : par 2 arrêts, la Cour de Cassation a maintenu sa position d’interdiction de location meublée touristique à courtes durées dans des immeubles d’habitation.

Dans le premier arrêt (Civ. 3ème, 18 février 2021, n° 17-26.156), la Cour de cassation a ainsi rejeté le pourvoi formé contre l’arrêt de la Cour d’appel de PARIS qui avait condamné le propriétaire ayant enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du CCH (absence de demande de changement d’usage) en louant de « manière répétée » (au moins deux fois dans l’année) et de « courte durée » (de moins d’un an) un studio meublé dans PARIS.

Dans le deuxième arrêt (Civ. 3ème, 18 février 2021, n° 19-13.191), la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS qui avait jugé que des locations d’une durée de 4 et 6 mois à deux sociétés pour y loger le même salarié ne constituaient pas des locations de courte durée à une clientèle de passage au sens de l’article L. 631-7 du CCH alors que l’appartement avait été mis en location à deux reprises dans l’année et pour des périodes de 4 et 6 mois.

En conséquence, la jurisprudence de la Cour de Cassation était unanime en ce que constituent une activité commerciale (et non civile ou professionnelle ou libérale) qui doivent être autorisée par les règlements de copropriété et par la Mairie, les locations qui sont :

- de courte durée (période de moins d’un an et fractionnée) ;

- de manière répétée (au moins deux fois dans une année) ;

- des meublées

# Cependant, par un arrêt rendu le 25 janvier 2024, la Cour de Cassation est venue préciser que les locations saisonnières (ou en meublé de courte durée) ne constituent pas des activités commerciales si certaines conditions sont remplies, et seraient par conséquent compatibles avec les clauses « d’habitation bourgeoise » des règlements de copropriété (Pourvoi n° 22-21.455).

Pour ne pas être qualifiée d’activité commerciale, ces locations ne doivent pas être accompagnées des prestations hôtelières ou para-hôtelières suivantes (prévues au Code Général des Impôts) :

- petit-déjeuner

- ménage régulier des locaux

- fourniture du linge de maison

- réception de la clientèle

Toutefois, les faits de l’espèce sont assez spécifiques puisqu’il s’agissait de la location de courte durée d’un appartement situé dans une station de ski et que le demandeur était le propriétaire du commerce situé au rez-de-chaussée du bâtiment et non le syndicat des copropriétaires.

# La loi LE MEUR du 22 novembre 2024 entrée en vigueur le 1er janvier 2025

Cette loi est venue notamment modifier un certain nombre d’articles de la loi du 10 juillet 1965 :

®   l’article 8-1-1 en ce que tous les nouveaux règlements de copropriété postérieurs à la loi LE MEUR doivent mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme au sens de l’alinéa I de l’article L 324-1-1 du Code de tourisme.

Ce texte pourrait s’appliquer au règlement de copropriété faisant l’objet d’une réécriture dans le cadre des mises en conformité et adaptations globales imposées par la loi ELAN

®   l’article 9-2 : « lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet de la déclaration prévue à l’article L 324-1-1 du code du tourisme, le copropriétaire ou par son intermédiaire le locataire qui y a été autorisé en informe le Syndic. Un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale »

®   l’article 26 en ce que sont dorénavant prises à la majorité des membres du Syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (au lieu de l’unanimité) les décisions concernant :

« […] d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L324-1-1 du Code du tourisme.

La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ».

L’inconvénient majeur de la loi LE MEUR réside dans le fait qu’elle semble autoriser la location de courte durée de lots constituant la résidence principale du propriétaire puisqu’il n’est pas permis de l’interdire par le biais d’une résolution votée en AG.

La résidence principale étant celle occupée pendant 8 mois sur 12, un propriétaire peut donc louer son habitation le reste des mois de l’année avec un maximum de 90 jours.

Marie-Anne BRUN PEYRICAL

Avocat Of Counsel