La garantie décennale ne bénéficie pas au locataire non propriétaire de l'ouvrage (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-11.092)
Point de rappel sur les critères d'application de l'article 1792 du Code civil — Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-11.092, inédit.
L'article 1792 du Code civil prévoit la garantie de plein droit des constructeurs (et des personnes réputées constructeurs par l'article suivant) pour tous les dommages qui compromettent la solidité ou la destination de l'ouvrage.
Cette garantie n'est mobilisable « qu'envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage », ce qui exclut évidemment le locataire, qui ne dispose que de l'usus et non de l'abusus.
Ce principe n'appellerait pas de débat particulier, sauf lorsque le locataire commande lui-même des travaux de construction d'un ouvrage dans le bien loué.
Le locataire qui fait construire peut-il invoquer la garantie décennale ?
Étant le contractant, le commanditaire, le réceptionnaire, le payeur final et surtout le propriétaire de l'ouvrage construit, le locataire bénéficie-t-il de la garantie décennale pour ces travaux ?
Pendant un temps, très étonnamment, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a refusé cette solution (Cass. 3e civ., 1er juillet 2009, n° 08-14.714 ; Cass. 3e civ., 13 juillet 2022, n° 21-15.086) :
« Qu'en statuant ainsi, alors que la société Dajy, titulaire d'un simple droit de jouissance sur l'ouvrage dont elle n'avait pas la propriété, n'était pas recevable à agir contre la société Sagena en responsabilité décennale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; »
Toutefois, la 3e chambre civile a révisé son interprétation au regard du jeu de l'accession, par lequel le locataire qui construit sur la chose louée est propriétaire de cette construction jusqu'au terme du bail.
Sous cet angle, la garantie décennale peut profiter au locataire :
« 31. En statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la société Café de la plage était le propriétaire initial des ouvrages litigieux, dès lors que le bailleur ne devait en devenir propriétaire par accession qu'à la reprise des lieux. »
Pour se rassurer sur le sort du locataire irrecevable, l'action de droit commun en responsabilité contractuelle peut toujours être accueillie, encore faut-il démontrer une faute.
L'arrêt du 19 février 2026
Dans l'espèce commentée (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-11.092), c'est le bailleur qui a fait construire, étant précisé que le bailleur était le propriétaire des biens et le fondateur de la société locataire d'exploitation.
La Cour de cassation rejette l'interprétation de la cour d'appel, qui avait jugé recevable l'action de la locataire sur le fondement du principe traditionnel selon lequel :
« si l'action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l'immeuble aux acquéreurs, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain » (Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-22.376).
La Cour de cassation prononce la cassation au motif strict que la société locataire, même fondée et dirigée par le propriétaire, n'avait pas la qualité de maître de l'ouvrage.
Solution logique.
