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COMMERCIAL : Savoir-faire de BKP & Associés en matière de ventes de fonds de commerce et cessions de droit au bail

Le cabinet rappelle son expertise en la matière. BKP a d’ores et déjà passé un certain nombre de ventes de fonds de commerce et de cessions de droit au bail depuis le début de l’année 2017. Des actes sur mesure ont été établis au cas par cas prenant bien évidemment en compte la loi Pinel, la loi Macron et la réforme du droit des contrats.

Nous vous rappelons que bon nombre de clauses n’étant pas d’ordre public, il convient d’anticiper les situations et les problématiques, qu’il s’agisse de l’application des indices, des modalités de déplafonnement, de l’imputabilité des charges…

2° – La Cour d’Appel de Colmar, 1ère chambre, vient rappeler dans un arrêt du 2 novembre 2016, qu’une modification unilatérale de la destination des lieux non autorisée par les bailleurs de façon expresse, justifie la résiliation du bail et l’expulsion du preneur.

La Cour a considéré qu’en présence d’une clause claire et précise concernant la destination, il ne pouvait y avoir d’activité incluse, c’est-à-dire non expressément mentionnée dans le bail.

Quant à l’accord tacite du bailleur dont pourrait se prévaloir le preneur, la Cour a rappelé que la renonciation du bailleur à se prévaloir d’un manquement du preneur ne se présumait pas et qu’à défaut d’être expresse, elle devait être non-équivoque. La simple connaissance par le bailleur du changement d’activité, ne constitue pas une autorisation non-équivoque du bailleur au changement de destination des lieux. La Cour a donc rappelé qu’une modification de la destination des lieux loués, doit être convenue de manière non-équivoque et qu’une simple tolérance ne peut en l’absence d’autre circonstance de nature à constituer des actes positifs d’acceptation, valoir acceptation du changement de destination des lieux.

Ce changement effectué unilatéralement par le locataire, sans respecter les règles posées par les articles L 145-47 à L 145-55 du Code de commerce, est susceptible de constituer soit un motif de déplafonnement pour le bailleur qui peut invoquer une modification de la destination contractuelle, soit une faute qui peut entraîner le refus de renouvellement ou la résiliation du bail.

3° – Par arrêt rendu par la Chambre commerciale le 27 septembre 2016, la Cour de Cassation poursuit sa jurisprudence protectrice à l’égard des dirigeants de sociétés.

En l’espèce, un dirigeant avait avalisé plusieurs lettres de change tirées sur sa société en règlement de matériel de menuiserie.

Le fournisseur n’ayant pas été payé à l’échéance, il en a demandé le règlement au dirigeant avaliste. Les juges du fond ont constaté la nullité des lettres de change car il manquait la signature du tireur.

Malgré cette nullité, la Cour d’Appel a considéré que la mention de l’aval porté par le dirigeant accompagnée du fait qu’en sa qualité de dirigeant il avait un intérêt dans l’opération commerciale en cause, valait cautionnement simple, la Cour confirmait donc la condamnation du dirigeant à payer le montant des lettres de change annulées.

La Cour de Cassation a cassé l’arrêt d’appel après avoir rappelé qu’un cautionnement ne peut être valablement donné à défaut des mentions manuscrites visées par ces textes (articles L 341-2 et L 341-3 du Code de la consommation désormais L 331-1 et L 331-2). La Cour de Cassation continue ainsi dans le droit fil de sa jurisprudence établie depuis plusieurs années maintenant : elle confirme une nouvelle fois si besoin en était que l’exigence des mentions manuscrites s’appliquent également aux cautions dirigeantes et qu’il ne peut y avoir de cautionnement sans ses mentions.

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