IMMOBILIER : Le recouvrement des charges de copropriété

# Le paiement des charges de copropriété s’impose à tous les copropriétaires selon les dispositions d’ordre public de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965.

D’ailleurs, la Cour d’Appel de PARIS a rappelé à maintes reprises que cette obligation étant indispensable au bon fonctionnement de la copropriété, il est impossible à un copropriétaire de prétendre se soustraire à cette obligation en invoquant un quelconque contentieux, susceptible de générer pour lui une créance éventuelle à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires
(Cf. notamment Cour Appel PARIS 19ème Chambre 16 octobre 1996)

# Les charges impayées gagnent du terrain dans les copropriétés en raison du nombre de plus en plus croissant de mauvais payeurs qu’ils soient de bonne ou mauvaise foi.

Réagir vite est indispensable pour préserver l’équilibre financier de l’immeuble et il appartient au Syndic d’être extrêmement vigilant et diligent tant dans la phase précontentieuse que dans celle contentieuse permettant le recouvrement des charges de copropriété impayées en distinguant au préalable la nature des charges recouvrables.

A défaut, la responsabilité du Syndic pourrait être engagée, laquelle s’appréciera en fonction des diligences effectuées et des circonstances particulières du cas d’espèce.

# Enfin, il convient de rappeler que l’action en recouvrement des charges est soumise à la prescription décennale de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et non à la prescription quinquennale de l’article 2277 du Code Civil en raison de l’absence de fixité et de périodicité des charges de copropriété.

I – De la nature des charges recouvrables

A – Les charges proprement dites

Pour être recouvrables, les charges doivent être nécessairement et cumulativement :
– certaines : votées lors d’une assemblée générale des copropriétaires devenue définitive ;
– liquides : estimées faisant ainsi l’objet d’un appel de fonds ou d’un appel prévisionnel;
– exigibles : non affectées d’un terme suspensif non atteint.

Pour la régularisation annuelle des charges, le Syndic ne peut exiger le versement du solde des charges que si l’Assemblée Générale a approuvé les comptes de l’exercice écoulé (Cf. notamment Cour Appel PARIS 23ème Chambre B – 9 mars 2000).

(1) Les charges courantes portant sur les dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes :

L’assemblée générale des copropriétaires vote chaque année, avant le début de l’exercice comptable qu’il concerne, un budget prévisionnel et le Syndic peut exiger des copropriétaires au 1er jour de chaque trimestre le quart du budget voté par le biais d’appels provisionnels de fonds (Article 14-1 alinéa 3° de la loi du 10/07/1965 et Article 35 du Décret du 17/03/1967 modifiée par la Loi du 13 décembre 2000) lesquels seront régularisés à l’occasion de l’approbation annuelle des comptes également en assemblée générale.
(2) Les charges non comprises dans le budget prévisionnel des dépenses courantes :

Il s’agit des appels de fonds concernant les travaux d’amélioration, de conservation, de transformation, autres que ceux de maintenance.

Egalement, le Syndic peut exiger des avances constituées par des provisions spéciales : ces provisions seront versées sur un compte spécial constituant la réserve.

B – Les sommes dites accessoires

(1) Les frais de recouvrement amiable dans la phase pré-contentieuse :

# Concernant les frais de relance précontentieuse et les honoraires de gestion du Syndic, il a été jugé que le contrat de syndic prévoyant de tels frais ne liant que le Syndic et le Syndicat des Copropriétaires, il est donc inopposable aux copropriétaires au titre du principe de l’effet relatif des contrats de l’article 1165 du Code Civil (Cf. notamment Cour de Cassation 3ème Civile 5 mars 2009 n°08-13855 « les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le Syndicat et le Syndic »).

En effet, les clauses dites « d’aggravation de charges » habituellement insérées dans le règlement de copropriété se heurtent aujourd’hui à l’application de l’article L. 111-8 du Code de Procédure Civile d’exécution, issue d’une longue jurisprudence constante et du Décret du 29 octobre 2004, qui dispose que « les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire resteront à la charge du créancier sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire » (Cf notamment Cassation 3ème Civile 7 octobre 2009 n° pourvoi 08-19001).

# Enfin, la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 puis la loi n°2006-872 du 13 juillet 2016 est venue modifier l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en instituant un article 10-1 qui dispose que le copropriétaire défaillant devra supporter les frais dits « nécessaires », à savoir « les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et éboulements des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » (Article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et Article 36 du Décret du 17/03/1967).

Ainsi, les lettres de relance avant l’envoi de la mise en demeure et les honoraires du syndic pour l’envoi de lettre de relance, de transmission du dossier à l’avocat et/ou à l’huissier resteront à la charge du Syndicat des Copropriétaires.

Les frais nécessaires de recouvrement remboursables au syndicat des copropriétaires sont donc ceux exposés à compter de la mise en demeure qui n’entrent ni dans les dépens, ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

(2) Les frais de la phase contentieuse et les frais de justice :

# L’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception fait courir les intérêts moratoires de retard au taux légal que le copropriétaire défaillant peut être condamné à verser en cas de condamnation judiciaire (Article 36 du Décret du 17 mars 1967 et notamment Cour Cassation 3ème Chambre Civile 2 mai 2012, n° pourvoi 11-11997).
A défaut d’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou de délivrance par voie d’huissier d’un commandement de payer, les intérêts moratoires ne sont dus qu’à compter de la date de délivrance de l’assignation en justice.

# L’octroi de dommages et intérêts compensatoires est subordonné à la justification du préjudice spécifique supporté par le Syndicat des Copropriétaires en raison de la mauvaise foi du copropriétaire défaillant, autre que les frais de procédure.

Il existe une très abondante jurisprudence pour sanctionner par l’octroi de dommages et intérêts le retard intentionnel ou systématique dans le règlement des charges sans justification de difficulté financière et ce d’autant plus quand le lot a été donné en location (Cf. notamment Cour Appel PARIS, 21 octobre 2009, Juris-Data n°2009-380013).

# Concernant les dépens sollicités au titre de l’article 695 du Code de Procédure Civile (frais d’huissier portant sur la délivrance d’un commandement de payer et de l’assignation) et les honoraires d’avocat sollicités au titre de l’article 700 du CPC, seul le juge peut décider selon son pouvoir d’appréciation souverain de les mettre à la charge de l’une ou l’autre des parties et d’en fixer le montant.

II – De la phase précontentieuse à la phase judiciaire

A – La phase précontentieuse

(1) Les mises en demeure : relance amiable puis lettre recommandée avec accusé de réception

Dès le trimestre non réglé dans les tous premiers jours, le syndic adressera une lettre de relance amiable au copropriétaire défaillant. Cette relance peut suffire à régulariser la situation.

En cas d’absence de réaction, le syndic doit alors adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 de la loi du 10/07/1965 ; elle peut également être adressée par avocat.

(2) La sommation de payer et le commandement de payer

La sommation de payer est un acte extra-judiciaire délivrée par voie d’huissier mais qui peut être redondant avec la lettre de mise en demeure.

Le commandement de payer est également un acte extra-judiciaire délivré par voie d’huissier (Article 19 de la loi du 10/07/1965) et qui permettra au Syndic d’inscrire une hypothèque provisoire sur le lot du copropriétaire défaillant.

B – La phase judiciaire selon la nature des charges impayées

# Il convient de rappeler que pour engager une procédure judiciaire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, le Syndic n’a pas besoin d’être autorisé par l’Assemblée Générale des Copropriétaires à agir au nom du Syndicat des Copropriétaires pour le recouvrement des charges de copropriété (Article 55 alinéa 2° du Décret du 17/03/1967).

Cependant, le Syndic est tenu de rendre compte de ses diligences à la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

# Le Syndic devra produire à l’appui de sa demande les éléments cumulatifs suivants :
* un état récapitulatif de la créance réclamée commençant au point 0 de la dette ;
* les procès-verbaux des assemblées pour les exercices concernés par la dette ;
* la totalité des appels provisionnels trimestriels pour les mêmes exercices ;
* la totalité des appels de régularisation annuelle des comptes ;
* la totalité des décomptes de régularisation annuelle des charges pour les mêmes exercices.
(Cf. Cour Appel PARIS 26 octobre 2006 Juris-Data n°2006-315635, Cassation 3ème Civile 27 janvier 2015, n°13-26.571)

Enfin, la juridiction territorialement compétente est exclusivement celle du lieu de situation de l’immeuble (Article 62 du Décret du 17/03/1967).

(1) La procédure « comme en matière de référé » :

Lorsque les charges impayées correspondent à des charges prévues par le budget prévisionnel, une procédure spéciale, simple et rapide est ouverte au Syndic depuis la Loi du 13 décembre 2000.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée depuis la loi SRU permet de saisir le Président du Tribunal de Grande Instance statuant « en la forme des référés » afin d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de l’intégralité des provisions de l’exercice en cours et de l’année, après une mise en demeure restée sans suite pendant plus de 30 jours.

Le juge vérifie que le budget a été voté avant le début de l’exercice, que les charges réclamées étaient prévues au budget, qu’elles constituent bien des charges courantes et qu’elles n’ont pas été réglées (Cf notamment Cassation 3ème Civile 22 septembre 2010 n° pourvoi 09-16678).

(2) Les procédures classiques au fond :

# Lorsque les impayés portent également sur des charges autres que courantes (travaux, avance sur trésorerie, etc…), seule une procédure classique de recouvrement est possible.

La détermination de la juridiction compétente s’effectue selon le montant des demandes comprenant le montant des charges impayées ainsi que le montant des dommages et intérêts, l’article 700 du CPC et les dépens n’étant pas pris en compte :
– De 0 € à 4.000 € : la Juridiction de proximité du Tribunal d’Instance est compétente ;
– De 4.000 € à 10.000 € : le Tribunal d’Instance est compétent,
– Plus de 10.000 € : le Tribunal de Grande Instance est compétent.

# Pour la saisine du Tribunal d’Instance et de la Juridiction de Proximité, le Syndic peut soit effectuer une déclaration au greffe, soit faire délivrer par voie d’huissier une assignation à comparaître.

Pour la saisine du Tribunal de Grande Instance devant lequel la constitution d’avocat est obligatoire, la saisine s’effectue par délivrance d’une assignation par voie d’huissier au copropriétaire défaillant.

III – La phase d’exécution

A – les mesures d’exécution forcée et la prise de garantie

(1) Les mesures classiques d’exécution forcée

# Une fois la décision judiciaire obtenue et signifiée (ordonnance, jugement, etc…), le Syndic dispose de tous les moyens ouverts pour l’exécution des décisions de justice à l’encontre du copropriétaire défaillant.

L’huissier, qui a accès au fichier des impôts, le FICOBA, peut ainsi obtenir certains éléments comme :
– les comptes bancaires permettant d’effectuer une saisie-attribution sur les comptes,
– les coordonnées de l’employeur permettant d’effectuer une saisie sur les rémunérations,
– les coordonnées du locataire permettant d’effectuer une saisie sur les loyers,
– la liste des véhicules permettant de les gager, etc….

L’huissier peut également procéder à une saisie mobilière, à savoir sur les biens mobiliers du copropriétaire défaillant.

# Toutefois, si ce dernier a sollicité et obtenu de la juridiction des délais de paiement au visa de l’article 1244-1 du Code Civil consistant en un échéancier, le syndic ne peut diligenter les mesures d’exécution forcée par voie d’huissier qu’en cas de non-respect d’une seule mensualité dudit échéancier.

Egalement, si postérieurement à l’obtention du titre exécutoire, le propriétaire défaillant saisit la Commission de Surendettement laquelle met en place un plan de surendettement, ce plan de surendettement interdit toute mesure d’exécution forcée tant que ce dernier est respecté par le copropriétaire défaillant (Articles L. 331-1 et suivants du Code de la Consommation relatifs à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers).

Cependant, dans ces deux cas, les charges de copropriété appelées et exigibles postérieurement à l’obtention du titre exutoire, doivent être réglées par le copropriétaire défaillant.

(2) La prise de garantie légale : l’inscription d’hypothèque

# L’article 19 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoit que « les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garantis par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi (bénéfice de la participation différée par des règlements par annuités)».

Ainsi, toutes les sommes dont est redevable un copropriétaire défaillant peuvent faire l’objet d’un garantie hypothécaire : provision et charges communes, participation au coût des travaux d’amélioration, dommages et intérêts, frais de procédure, …

Toutefois, l’hypothèque légale du Syndicat des Copropriétaires ne peut frapper d’autres biens immobiliers du copropriétaire défaillant en dehors de l’immeuble où il est copropriétaire.
Egalement, aucune inscription ne peut être requise pour des créances du syndicat qui seraient devenues exigibles depuis plus de 5 ans (L. n°65-557, 10 juillet 1965, article 19 alinéa 4), après la publication de la vente du lot concerné, la mise en œuvre d’une procédure collective ou la publication d’un commandement sur saisie.

Les formalités d’inscription font maintenant l’objet des articles 2426 et suivants du Code Civil.

L’inscription prend rang du jour de son inscription au Service de la Publicité Foncière et ne pourra faire l’objet d’une mainlevée qu’en cas d’extinction de la dette.

# Le Syndicat des Copropriétaires bénéfice également du privilège immobilier spécial qui lui garantit une priorité sur les autres créanciers du copropriétaire défaillant.

L’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise la nature des créances garanties :
« Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil : l’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2, les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en application du c du II de l’article 24, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens » (dispositions applicables au 01/01/2017).

L’article 2374 du Code Civil modifié par l’article 73 de la loi ALUR du 24 mars 2014 précise l’ordre de priorité des créances ainsi garanties limitativement énumérées :

* le privilège : « 1° bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés à l’article 10, au c du II de l’article 24 et à l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des cotisations au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la même loi, relatifs à l’année courante et aux quatre dernières années échues ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens. »

* le super-privilège : « Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l’année courante et des deux dernières années échues (…) »

L’année en cours s’entend de l’exercice comptable au sens de l’article 5 du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.

Le Syndicat des Copropriétaires se trouve donc en concours avec les Banques pour les années n-3 et n-4 et ne dispose d’aucun avantage pour les années antérieures.

Pour garantir la créance du Syndicat des Copropriétaires pour les années antérieures, il convient donc d’inscrire une hypothèque provisoire puis judiciaire sur le lot du copropriétaire défaillant.

B – la vente du bien immobilier

(1) La vente amiable : l’opposition entre les mains du notaire

# En cas de vente amiable, le Syndicat des copropriétaires dispose d’un droit d’opposition prévu à l’article 20 de la loi du 10/07/1965 modifié en dernier lieu par la loi du 13 décembre 2000.

Cette opposition doit être mise en œuvre par voie extrajudiciaire dans le délai de 15 jours de la notification faite par le notaire et présentée selon les formes prescrites par l’article 5-1 du Décret du 17/03/1967.

Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du Tribunal de Grande Instance de la situation de l’immeuble et à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance, les effets de l’opposition étant limités au montant ainsi énoncé.

L’opposition porte sur toute créance du Syndicat dès lors qu’elle est liquide et exigible à la date du transfert de propriété du lot, y compris les provisions édictées à l’article 14-2 précité de la loi :
– « n’a pas satisfait aux exigences de la loi, la cour d’appel qui déclare valable l’opposition formée par le syndic sans avoir constaté que les sommes réclamées avaient été approuvées et correspondaient à des créances liquides et exigibles lors de la vente » (Cassation 3ème Civile 20 mai 2014, n°13-11602) ;
– « n’est pas régulière l’opposition au versement du prix de vente si le syndicat n’a pas communiqué les pièces de nature à caractériser l’existence d’une créance liquide et exigible à l’égard du vendeur » (Cassation 3ème Civile 14 janvier 2016 n°14-25.614).

Quant aux causes de la créance, ces dernières sont précisées aux articles 5-1 et 5-2 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 20 avril 2010, à savoir soit l’appel des provisions sur budget prévisionnel, soit les décisions de l’assemblée générale relatives à l’exécution des travaux « hors budget » et la cas échéant l’approbation des comptes d’où résulterait un solde débiteur à la charge du cédant.

L’opposition régulière vaut au profit du Syndicat des Copropriétaires mise en œuvre du privilège immobilier mentionné à l’article 19-1 précité et peut être appliquée dans le cadre d’une vente judiciaire.

(2) La vente judiciaire : la procédure de saisie immobilière, réformée par l’ordonnance n°2006-461 du 21 avril 2006.

# Dans ce cas bien spécifique, le Syndic doit être autorisé par l’Assemblée Générale des Copropriétaires selon les modalités de vote de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (Article 55 alinéa 2 du Décret du 17/03/1967).

La loi ALUR a introduit une nouvelle disposition concernant l’autorisation de l’assemblée générale donnée au Syndic de faire procéder à la vente du lot en modifiant l’article 19-2 qui dispose que « si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas pris en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

Il a été jugé que « la résolution autorisant le syndic ne revêt pas un caractère abusif dès lors que l’assemblée n’a nullement cherché à nuire au copropriétaire mais à défendre les intérêts de la copropriété » (Cour Appel PARIS 23ème Chambre 5 octobre 2000, Juris-Data n°2000-126117).

Un commandement aux fins de saisie vente est délivré par voie d’huissier au copropriétaire défaillant, préalable obligatoire à la saisine du Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble qui ordonnera, après avoir proposé la vente amiable au débiteur, la vente judiciaire du lot dudit copropriétaire.