SCI venderesses : attention a la garantie des vices-caches
I – La problématique
Il est de plus en plus fréquent que des parties constituent une SCI pour se porter acquéreurs du domicile familial.
Tout aussi fréquemment, la SCI propriétaire, fait effectuer des travaux de rénovation pour ensuite envisager une revente.
La question qui va se poser est de connaître l’amplitude de la responsabilité de la SCI venderesse en cas de vices cachés décelés postérieurement à l’acquisition.
II – La position de la Cour de Cassation
La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation vient rappeler, dans un Arrêt du 19 Octobre 2023, que si en pratique, dans les actes de vente, les Notaires mentionnent que l’acquéreur renonce à tout recours en cas de découverte ultérieure d’un vice-caché, cette clause n’est pas applicable à la SCI venderesse qui a réalisé ou fait réaliser des travaux défectueux.
La Cour de Cassation estime que le vendeur se trouve exactement dans la même position que le Constructeur ou le Maître d’œuvre, c’est-à-dire présumé avoir connaissance de ces défauts. Par là-même, une SCI, même familiale, est présumée professionnelle.
L’ancien propriétaire ne peut invoquer son amateurisme et se dire ignorant des défauts. Un propriétaire qui réalise des travaux, qu’il soit ou non du métier, est donc considéré comme un vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose vendue, conformément aux dispositions de l’Article 1645 du Code Civil.
La Cour de Cassation rappelle donc que le vendeur est présumé avoir connaissance du vice de la chose lors de la vente, dès lors qu’il a lui-même réalisé les travaux, et présumé avoir connaissance du vice de la chose lors de la vente et ne peut se prévaloir de la clause limitative ou élusive de garantie qui aurait été prévue à l’acte de vente.
Le régime rejoint donc totalement celui du vendeur professionnel qui est réputé avoir connaissance des vices afférents au bien vendu, qui lui aussi se trouve privé de la possibilité de se prévaloir de la clause limitative de garantie pour échapper aux sanctions prévues par
l’Article 1645 du Code Civil (Cass. 3ème Civ., 15 Juin 2022, n° 21-21.143).
La 3ème Chambre indique :
« Ne donne pas de base légale à sa décision la Cour d’Appel qui, pour rejeter les demandes indemnitaires de l’Acquéreur, retient qu’il ne rapporte pas la preuve que la SCI avait connaissance du vice caché affectant l’immeuble à la date de sa vente et que celle-ci est donc fondée à lui opposer la clause de non-garantie figurant dans l’acte de vente, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la SCI avait elle-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, peu important les changements survenus quant à l’identité de ses Associés et Gérant, de sorte qu’elle s’était comportée en Constructeur, et devait être présumée avoir connaissance ».
Virginie KOERFER-BOULAN
Avocat à la Cour
Associée – Droit Immobilier