COMMERCIAL : L’adaptation du statut des baux commerciaux – Loi PINEL

Ne seront visées ici que les mesures phares de la Loi PINEL.

I – SUR LES BAUX DE COURTE DUREE

A – Sur la définition légale de la convention d’occupation précaire

Désormais, il ne s’agit plus d’une création de la pratique et de la Jurisprudence, mais bien d’une disposition législative définie aux termes de l’Article L 145-5-1 du Code de Commerce.

Celle-ci se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances précises, indépendantes de la seule volonté des parties.

L’élément constitutif de la précarité peut découler de projets relatifs à l’immeuble ou de convenances personnelles des parties.

B – Allongement de la durée du bail dérogatoire

Est autorisée la succession de plusieurs baux dérogatoires dans la limite désormais non plus de deux ans, mais de trois ans, les parties pouvant donc conclure un ou plusieurs baux de suite.

A l’issue de ce délai de trois ans, les parties doivent impérativement conclure un bail soumis au statut des baux commerciaux.

Le simple fait que le preneur soit resté en possession, au-delà de ce délai de trois ans, vaut bail soumis aux dispositions statutaires.

Le principe de l’automaticité est maintenu, si ce n’est que les parties disposent d’un délai d’un mois à l’expiration de l’échéance du bail dérogatoire, pour procéder à régularisation.

II – RESTRICTION A LA LIBERTE CONTRACTUELLE ENTRE LOCATAIRE ET BAILLEUR

A – Obligation d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie

Cette obligation s’applique tant aux baux soumis aux statuts, qu’aux baux de courte durée et baux professionnels.

A défaut, le bailleur ne pourra pas se prévaloir de la présomption de bon état, tel qu’établie par l’Article 1731 du Code Civil, aux termes duquel le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les restituer comme tel.

Celui-ci est établi par Ministère d’Huissier sur initiative de la partie la plus diligente.

Cet état des lieux doit être joint au contrat de location.

Cette disposition s’applique à tous les baux conclus ou renouvelé à compter du 20 Juin 2014, ainsi qu’aux baux conclus antérieurement, dès lors que les parties ont dressé un état des lieux d’entrée.

B – Sanctions concernant les clauses contraires aux statuts

Une clause conclue en violation d’une disposition d’ordre public du statut des baux commerciaux n’est plus réputée nulle mais non-écrite, de facto n’est-elle plus soumis à quelque délai de prescription que ce soit.

Les clauses réputées non-écrites sons sensées n’avoir jamais existé et ce, de façon rétroactive.

III – ASSOUPLISSEMENTS RELATIFS A LA DUREE DU BAIL

A – Fin du bail commercial : Formalisme assoupli

Désormais, le congé peut être notifié par simple lettre recommandée avec accusé de réception.

Jurisprudentiellement, la date de réception d’une notification ainsi faite, est celle qui est apposée par l’Administration des Postes lors de la remise de la lettre à son destinataire sur le fondement de l’Article 669 du Code de Procédure Civile.

En revanche, la demande de renouvellement du preneur et la réponse du bailleur à cette demande continuent d’être soumises au formalisme de l’acte d’Huissier.

Le principe de la résiliation triennale à l’initiative du locataire redevient d’ordre public.

Aucune clause du bail ne serait interdire le locataire commercial de donner congé au bout de trois ans.

Quatre exceptions sont toutefois envisagées par la Loi PINEL :

lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à neuf ans,
lorsqu’il s’agit de locaux monovalents construits en vue d’une seule utilisation,
lorsque le bail porte sur des locaux à usage exclusif de bureaux,
lorsque le bail porte sur des locaux de stockage définis par l’Article 231 Ter, III, 3ème du C.G.I.

Enfin, il sera précisé que la faculté de résiliation anticipée du bail ouverte au preneur lors de son départ à la retraite est désormais étendue aux ayants-droits en cas de décès du preneur (attention, cette mesure ne s’applique pas au Gérant d’une SARL qui n’est pas considéré comme étant le preneur).

Cette mesure est applicable à toute succession ouverte à compter du 20 Juin 2014, date de l’entrée en vigueur de la Loi.

FAIT A VERSAILLES,

LE 2 DECEMBRE 2014