COMMERCIAL : Vente de fonds de commerce et droit de préférence

Important : depuis décembre 2014, les ventes de locaux commerciaux sont susceptibles de faire l’objet d’un droit de préférence légal d’acquisition par le locataire (nouvel article L 145-46-1 du Code de Commerce). Ainsi désormais toutes les ventes de locaux commerciaux devront prendre en compte la question de l’éventuelle purge du droit de préférence du locataire.

L’examen du dispositif révèle des difficultés d’application importantes.

Concernant le local :

Le droit de préférence du locataire à bail commercial ne s’applique que si le local loué l’est à usage commercial ou artisanal. Dès lors un certain nombre de situations locatives sont exclues du champ d’application de ce droit de préférence. Tel est le cas des baux à statut impératif autres que les baux commerciaux, tels que les baux professionnels, les baux ruraux et les baux d’habitation.

Seront également écartées les conventions d’occupation précaire ainsi que les baux dérogatoires dits de courte durée.

Il va falloir s’assurer que le propriétaire est bien le bailleur et qu’il a la pleine propriété du local objet de la vente.

Ensuite, il faudra être très vigilant à ce qu’il convient de considérer comme une vente.
Ce terme exclut tous les actes à titre gratuit tels que les donations, les legs ou les prêts à usage, mais également toutes aliénations à titre onéreux qui ne constituent pas strictement une vente, telles que l’apport, l’échange, la dation en paiement…
Il y a lieu également de s’interroger quant à savoir si le texte s’applique seulement aux ventes, à prix et condition décidés par le seul propriétaire, la question se posant notamment en cas de vente forcée, en cas de vacance successorale, voire en cas d’adjudication amiable…

Il faudra également bien vérifier que la vente ne relève pas des exceptions prévues par le texte qui sont au nombre de 5 :

La cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial
La cession unique de locaux commerciaux distincts
La cession d’un local commercial aux copropriétaires d’un ensemble commercial
La cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux
La cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant, ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Désormais toutes les ventes portant sur des locaux commerciaux, voire tous les projets de mise en vente, devront systématiquement faire l’objet d’un examen préalable pour déterminer s’il sera ou non nécessaire de purger les droits nés de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce.