Analyse Juridique Cruciale : Arrêt de la Cour de Cassation du 6 Juillet 2023 sur l’Obligation de Délivrance dans les Baux Commerciaux
Cet arrêt a été salué par l’ensemble des commentateurs du fait même d’un rédactionnel
extrêmement bien documenté (rapport du Conseiller en charge, l’avis de cassation,
référence à la jurisprudence antérieure …).
Aux termes de cet arrêt, la Cour de Cassation a jugé qu’un preneur ne peut valablement
invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de son loyer, sauf lorsque le
défaut d’entretien ou de réparation dont il se prévaut rend impropre les locaux loués à
l’usage auquel ils étaient destinés.
La Cour de Cassation a pris ici soin de ne pas statuer à la place de la Cour d’Appel en lui
laissant la mission, dans une autre composition, de rechercher, comme il lui avait été
demandé, si le bailleur avait rompu son obligation essentielle de délivrance d’un local apte à
permettre au locataire l’exploitation convenue et pour ce faire, de dire si le manquement
imputé, en l’occurrence des infiltrations d’eau, avaient rendu les locaux loués impropres à
l’usage convenu au bail.
En l’espèce, la Cour de Cassation a censuré l’arrêt d’appel au visa des articles 1184 alinéa
1er dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et 1719 du Code civil.
Selon l’article 1184, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats
synallagmatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Par ailleurs, aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé par la nature du
contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la
chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée
et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
La Cour de Cassation en conclut qu’en se déterminant comme elle l’a fait, sans rechercher
comme il le lui était demandé si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués
impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés, la Cour d’Appel a privé sa décision de
base légale.
Cet arrêt est particulièrement important en ce qu’il souligne qu’il ne suffit pas que le
manquement du bailleur porte sur une obligation essentielle, mais qu’il soit d’une certaine
gravité pour que le preneur puisse se prévaloir de l’exception d’inexécution : il faut
véritablement que l’exploitation du bail en devienne impossible.