BAUX COMMERCIAUX – CLAUSE D’INDEXATION ET BAIL COMMERCIAL

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu très récemment un arrêt le 12 janvier 2022 (pourvoi n° 21-11169) en matière de clause d’indexation dans un bail commercial lequel, s’il est conforme à sa nouvelle jurisprudence, reste intéressant à double titre.

En effet, tout d’abord, la Cour de cassation rappelle que le propre d’une clause d’indexation est de faire varier à la hausse comme à la baisse le loyer, de sorte qu’une clause d’indexation annuelle du loyer stipulant que celle-ci ne s’appliquera qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence (et excluant ainsi toute réciprocité), n’était pas conforme à la loi.

Fort heureusement, la Cour de cassation rappelle ensuite que, dans de telles hypothèses, et sauf en cas d’indivisibilité des stipulations de la clause d’indexation, seule la stipulation prohibée (à savoir le fait que l’indexation ne puisse jouer qu’à la hausse) devait être réputée non écrite.

Dans l’arrêt rendu, la Cour de cassation sauve ainsi la clause d’indexation. Autrement dit, le Bailleur pourra continuer d’appliquer la clause d’indexation prévue au contrat mais à la condition de la faire jouer à la hausse comme à la baisse.

En revanche, si les stipulations de la clause d’indexation sont jugées indivisibles, alors la clause sera réputée non écrite en son intégralité.

La Cour de cassation reste toutefois imprécise sur les critères permettant de considérer si une stipulation est – ou non – indivisible et qu’il appartient aux juges du fond de caractériser.

Il sera donc intéressant à l’avenir de surveiller la position de la Cour de cassation à ce sujet.

Dans tous les cas, un enseignement doit être tiré de cette jurisprudence, à savoir qu’il y a lieu impérativement de bannir dans les baux commerciaux – et plus généralement, dans tous les contrats – toute stipulation visant à fausser le jeu normal de la clause d’indexation.

Eric BENJAMIN

Avocat Associé