COMMERCIAL – EXCELLENTE DECISION POUR LES BAILLEURS AVEC RETOUR A LA JURISPRUDENCE ANTERIEURE ET POSSIBILITE D’AMENAGER CONTRACTUELLEMENT L’OBLIGATION DE DELIVRANCE

L’obligation de délivrance due par le bailleur ne cesse de soulever des questions quant à l’étendue de la liberté contractuelle dont l’aménagement peut faire l’objet.

La jurisprudence, durant toutes ces dernières années, n’a eu de cesse que d’écarter les clauses de transfert de charges ou de travaux, prenant le soin de protéger le preneur mais, il faut l’avouer, après des années d’une grande souplesse en faveur du bailleur, au détriment du preneur.

Fort heureusement, l’arrêt rendu par la 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation le 28 septembre 2022 est revenu apaiser les esprits :

• Le problème : lors de l’état des lieux de sortie, le non fonctionnement de l’installation d’une climatisation a été constaté et la société bailleresse a assigné la société preneuse notamment pour le paiement des frais de réparation de la climatisation.

Tribunal de Commerce et Cour d’Appel ont rejeté la demande du bailleur, alors même que la société bailleresse n’avait pas installé la climatisation et qu’il était prévu aux termes du bail que cette climatisation, installée par le preneur, serait restituée en fin de bail en bon état de marche.

Les Juges du fond ont estimé que le bailleur, ayant délivré un local commercial dont la climatisation ne fonctionnait pas, avaient manqué à son obligation de délivrance.

• La Cour de Cassation a, quant à elle, donné raison au bailleur et rappelé que certains aspects de l’obligation de délivrance peuvent être transférés, dès lors qu’ils ne compromettent pas la capacité d’exercice de l’activité économique.

Elle rappelle donc que :

« Le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge des travaux, autres que ceux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. »

C’est donc la structure du bien qui revient au cœur du sujet ; celle-ci doit être en permanence maintenue et assurée par le bailleur pour répondre à la définition de la finalité du bail commercial.

Il est néanmoins rappelé qu’une clause expresse du bail est bien évidemment nécessaire.

Virginie KOERFER-BOULAN

Avocat Associé