IMMOBILIER : Le syndic de copropriété et la loi ALUR.

La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a été publiée au Journal officiel le 24 mars 2014.

Elle se caractérise par une entrée en vigueur progressive des dispositions selon un calendrier préétabli.

En matière de droit de la copropriété, la loi ALUR affiche pour objectif de lutter contre la dégradation des copropriétés. Et si, toutes les copropriétés en France ne sont pas menacées à court ou moyen termes, il n’en demeure pas moins que la quasi-totalité des copropriétés sera touchée par les nouvelles mesures mises en place.

Un nombre conséquent de mesures concerne le syndic de copropriété, qui va devoir s’approprier et mettre en place ces nouvelles dispositions, lesquelles se trouvent désormais insérées tant dans la loi du 10 juillet 1965 que dans le Code de la Construction et de l’Habitation.

Dans une perspective d’amélioration et d’optimisation de la gestion des copropriétés, les missions du Syndic ont été étendues, tout en étant encadrées plus étroitement, et sa défaillance a été anticipée.

• L’immatriculation des syndicats de copropriétaires

Il ressort des textes de la loi ALUR que la nouvelle obligation d’immatriculation des copropriétés doit être réalisée par le Syndic, représentant légal du syndicat des copropriétaires.
L’immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés affiche pour objectif de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance de dysfonctionnements. (Art. L.711-1 CCH)
Le non-respect de cette obligation d’immatriculation sera sanctionné par deux mesures principales : application d’une astreinte à l’encontre du syndic après mise en demeure restée infructueuse, déchéance du droit de bénéficier de subventions publiques.
Le calendrier de mise en œuvre de cette obligation diffère en fonction du nombre de lots existant dans la copropriété.

• Les modifications apportées au statut du syndic

– Le maintien du syndic provisoire désigné lors de la mise en place de la copropriété est possible sous réserve d’une décision d’assemblée générale et de la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic.
– Nul ne pourra être syndic non-professionnel s’il n’est pas propriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété concernée

• La cessation des fonctions de syndic

Désormais, le syndic ne pourra renoncer à ses fonctions sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois.
Et, lorsque l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

• La rémunération du syndic

Désormais, la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire.
Cependant, une rémunération spécifique complémentaire pourra être perçue à l’occasion de prestations particulières définies par Décret.
Dans le même sens, les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté lors de la mutation d’un lot ne pourront excéder un montant fixé par Décret.
Enfin, le contrat de syndic devra respecter un contrat-type défini par Décret en Conseil d’Etat.
La liberté contractuelle n’est donc plus de mise dans les rapports entre le syndicat et son mandataire.

• Les nouvelles missions du syndic

– Il appartient au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat des copropriétaires doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat.
– Désormais, le syndic doit soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée. Cette décision ne pourra donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic.
– Il incombe au syndic de soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale, toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixée par Décret. Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne seront pas opposables au syndicat des copropriétaires.
– Dorénavant, le syndic est chargé d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble
– Afin d’améliorer la transparence dans la copropriété, a été instaurée l’obligation d’assurer l’information des occupants de l’immeuble des décisions prises par l’assemblée générale (notamment les locataires et les occupants à titre gratuit).
– L’obligation est faite au syndic de proposer, à compter du 1er janvier 2015, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés.
– Une collaboration accrue est mise en place entre le syndic et le conseil syndical. La loi nouvelle vient notamment préciser que le syndic devra établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical.
– Un nouveau document fait son apparition dans les immeubles en copropriété : la fiche synthétique de copropriété, qui regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, et dont le contenu sera défini par Décret.

• Les mesures visant à anticiper toute défaillance

– Le syndic a l’obligation, à compter du 1er janvier 2015, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires pour les copropriétés de plus de 15 lots ; il choisit l’établissement, sauf décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires. A défaut, son mandat est nul.
– Le syndic devra également ouvrir un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel seront versées les cotisations du fonds de travaux.
– Enfin, le syndic ne peut pas avancer de fonds au syndicat des copropriétaires (excepté dans l’hypothèse du syndic provisoire).