IMMOBILIER : RESPONSABILITE DU SYNDIC EN MATIERE DE RESPECT DES DISPOSITIONS DU REGLEMENT DE COPROPRIETE

Responsabilité du Syndic en matière de respect des dispositions du règlement de copropriété

contraires à des résolutions votées en Assemblées Générales des copropriétaires devenues définitives

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ».

Mais que se passe-t-il lors qu’il existe une contradiction entre des dispositions d’un règlement de copropriété et des résolutions votées en Assemblée Générale des Copropriétaires, les dispositions du règlement de copropriété n’ayant pas été modifiées postérieurement à ladite Assemblée générale ? La responsabilité du Syndic peut-elle être engagée s’il fait le choix de faire respecter les résolutions d’assemblées générales plutôt que les dispositions du règlement de copropriété ?

En cas de contradiction entre les deux textes, l’un édictant (par exemple) une interdiction (règlement de copropriété), l’autre y apportant un aménagement ou une exception (procès-verbaux d’assemblées générales), le Syndic ne commet pas de faute en assurant l’exécution d’une assemblée générale ayant voté une résolution contraire à une disposition du règlement de copropriété à la condition que ladite assemblée générale des copropriétaires en général, ou la résolution en particulier, soit devenue définitive, faute d’avoir été contestée dans le délai de 2 mois à compter de la notification aux copropriétaires.

C’est ainsi que dans un arrêt rendu le 16 mars 2017, la 1^ère chambre de la Cour de Cassation est venue sanctionner une Cour d’Appel en rappelant qu’une décision d’assemblée générale, ayant autorisé la présence de vélos dans la cour intérieure étant devenue définitive, devait être appliquée par le syndic sans encourir la moindre faute, quand bien même cette assemblée générale pouvait encourir la nullité en ce qu’il n’avait pas été procédé à modification préalable du règlement de copropriété qui interdisait la dépose d’objet ou véhicule dans les cours intérieures, privant ainsi les demandeurs de leur action en responsabilité à l’égard du syndic [Cass. Civ. 1^ère 16 mars 2017, n°15-22.185].

Cette position de la Cour de Cassation a été réitérée dans un arrêt plus récent, rendu le 28 mai 2020, par lequel la Cour de Cassation a rappelé que « les décisions d’assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée » [Cass. Civ. 3^ème 28 mai 2020, n°18-20.368].

Des copropriétaires avaient installé une fenêtre de toit ainsi qu’un portail en violation des résolutions votées en assemblée générale des copropriétaires en date des 9 décembre 2006 et 23 juin 2012 imposant un type de portail bien précis et une orientation particulière pour la pose de fenêtre de toit.

Pour contrer la demande de démolition formulée par le Syndicat des Copropriétaires à leur encontre, lesdits copropriétaires invoquaient le droit de disposer de ses parties privatives, conformément au règlement de copropriété. Ce à quoi la Cour de Cassation répond, en reprochant aux copropriétaires de ne pas avoir sollicité la nullité des résolutions des assemblées générales des 9 décembre 2006 et 23 juin 2012, que « les décisions d’assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée ».

Marie Anne BRUN PEYRICAL

Avocat Senior