COMMERCIAL : Clause de solidarité inversée et Bail commercial

Les baux commerciaux comportent très souvent une clause de solidarité « ordinaire » aux termes de laquelle le cédant s’engage, en cas de cession, à rester garant à l’égard du Bailleur de l’exécution des clauses et conditions du Bail par le cessionnaire.

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel » est venue toutefois limiter les effets dans le temps de cette clause de solidarité, le Bailleur ne pouvant désormais l’invoquer que pendant une durée de trois années à compter de la cession du bail (article L. 145-16-2 du Code de commerce).

En revanche, les baux commerciaux comprennent plus rarement une clause de solidarité « inversée », c’est-à-dire une clause de garantie solidaire prévoyant qu’en cas de cession, le cessionnaire garantirait les dettes du cédant.

Or, dans une affaire soumise à notre cabinet, l’intérêt de la clause de solidarité inversée a été une nouvelle fois confirmé.

En effet, le locataire de notre client bailleur faisait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire (concernant plusieurs de ses fonds de commerce, s’agissant d’une enseigne nationale) de sorte que notre client avait dû déclarer sa créance d’impayés de loyers sans aucune certitude d’en obtenir ultérieurement le paiement.

Par la suite, le juge-commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce (celui qui concernait notre client) du locataire à un candidat cessionnaire, en rappelant toutefois dans son ordonnance, conformément à notre demande, que compte tenu de la clause de solidarité inversée prévue dans le Bail, le cessionnaire devait s’acquitter de l’intégralité des arriérés locatifs du cédant entre les mains du Bailleur.

Ainsi, grâce à la clause de solidarité inversée qui était prévue dans le Bail, notre client bailleur a pu récupérer l’intégralité des loyers impayés, réglés par le cessionnaire, nonobstant la procédure de liquidation judiciaire du locataire.

Eric BENJAMIN

Avocat Associé