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COMMERCIAL – DEUX ARRETS IMPORTANTS EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX VIENNENT ETRE RENDUS :

 

  • 3ème civ – 11 mai 2022 n° 20-21.651, publié au bulletin

Cette décision vient apporter une double précision :

  • En application de l’article R 145-23 du code de commerce, la compétence du Juge des Loyers lui permet après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire. Cette compétence est exclusive toutefois du prononcé d’une condamnation.
  • L’arrêt impose par ailleurs le principe selon lequel le choix de la gestion du locataire qui affecte à la vente une surface moindre que celle autorisée par le bail est inopposable au bailleur, de telle sorte que le prix du loyer doit être fixé sans prendre en compte la réduction de la surface de vente.

  • 3ème civ – 30 juin 2022 n° 21-20.190 – n° 21-20.127 – n° 21-19.889

Jusqu’à cette décision, qui vient d’être rendue par la Cour de Cassation, il existait de grandes divergences entre les tribunaux dans les décisions rendues tant en référé qu’au fond quant au sort des loyers des commerces « non essentiels » pendant le confinement.

La Cour de Cassation vient de mettre fin aux débats et de lever toute ambiguïté :

Les locataires doivent payer les loyers dus pendant les périodes de confinement.

Tous les arguments de droit commun usuellement invoqués par les locataires commerciaux ont été écartés, à savoir :

-L’exception d’inexécution dans la mesure où il n’y a pas d’inexécution de la part du bailleur.

-L’interdiction de recevoir du public ne peut pas être assimilée à la perte du local loué.

-Le locataire ne peut pas invoquer à son profit la force majeure. En effet, la force majeure ne s’applique pas à l’obligation de payer d’une part, et d’autre part, la partie à un contrat qui du fait d’un évènement de force majeure n’a pas pu profiter de la prestation qu’il a payée, ne peut pas obtenir l’anéantissement du contrat en invoquant cet évènement.

-L’obligation du locataire n’est pas sérieusement contestable

Virginie KOERFER-BOULAN

 

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