DROIT DES SOCIETES – LE SORT DES ANCIENNES SOCIETES CIVILES D’ATTRIBUTION – EXERCICE DU DROIT DE RETRAIT

 # Ont été créées dans les années 50 – 60 et 70, bon nombre de Sociétés Civiles particulières, telles que les Sociétés Civiles d’attribution, régies par les Articles 1832 et suivants du Code Civil, par la Loi du 28 Juin 1938, et toutes Lois modificatives ou complémentaires, et par les Lois et Décrets sur la construction, susceptibles d’être applicables auxdites Sociétés, notamment les Décrets du 18 Septembre 1950 et 6 Mai 1953, ainsi que par les statuts correspondant auxdites Sociétés. 

Ces Sociétés ont été constituées avec attribution de parts correspondant à des lots d’immeuble clairement identifiés. 

# La division dudit immeuble par parts était destinée à une attribution aux Associés, en propriété et en jouissance, en conformité aux dispositions susvisées. 

# Généralement, les statuts incluent diverses clauses relatives notamment à la constitution de groupes de parts indivises avec indication : 

➢ De la désignation de l’immeuble à construire : les parts sociales étaient alors constituées en groupes indivisibles dans lesquels elles étaient identifiées par leur numéro, et à chaque groupe de parts, était affecté un local dépendant de l’immeuble à construire, 

➢ A partir de l’établissement des groupes de parts, la propriété de chacun desdits groupes de parts, et s’il y avait lieu, la créance d’Associé y attachée, conféraient à leur propriétaire : 

1°) le droit de se faire attribuer la pleine propriété privative et exclusive des biens édifiés correspondants, figurant au tableau de répartition, et dans les proportions indiquées au même tableau, la copropriété des parties de l’immeuble réputées communes entre tous les Copropriétaires, 

2°) jusqu’à cette attribution, le droit à jouissance des locaux figurant dans leur groupe de parts dans les conditions prévues audit Article, 

3°) en outre, le cas échéant, le droit à une part proportionnelle au nombre des parts possédées par chacun d’eux dans les bénéfices, si exceptionnellement, il venait à en exister, 

➢ Que les attributions en pleine propriété et en copropriété pourraient être exigées par chaque Associés, soit au cours de la Société à titre de partage partiel anticipé, entraînant annulation des parts correspondantes et réduction du capital social, soit la dissolution de la Société, qu’elle intervienne de façon anticipée ou par l’expiration de sa durée, mais que toutefois les Associés ne pourraient demander leur attribution qu’après l’achèvement de l’immeuble et obtention du certificat de conformité, et que la décision définitive d’octroi de prime à la construction s’il y a lieu, et après qu’une Assemblée Générale Ordinaire aurait constaté l’achèvement de l’immeuble social, ainsi que sa conformité avec les prévisions statutaires et aurait statué sur les comptes définitifs de l’opération de construction. 

# Par voie de conséquence, aujourd’hui, bon nombre de Sociétés d’Attribution ont été dissoutes du fait même du terme statutaire. 

Entre temps, le plus grand nombre des Associés ont obtenu l’attribution de la propriété des lots correspondant à leurs parts, par la voie du retrait individuel, procédure demeurant applicable après dissolution de la Société (Article L 212-9 du C.C.H. antépénultième Alinéa), 

# Ces SCI ayant été constituées avant le 1er Juillet 1978, se trouvent aujourd’hui dépourvues de personnalité morale, pour n’avoir pas satisfait à leur immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés avant le 1er Novembre 2002 et partant, dans une situation pour le moins incertaine. 

C’est pourquoi, la possibilité de faire nommer un Administrateur provisoire afin de faire le nécessaire dans l’intérêt de l’administration de l’immeuble, revêt bien évidemment à ce jour un intérêt particulier pour les derniers candidats au retrait, ainsi que pour le Syndicat des Copropriétaires. 

# L’Article L 212-9 Alinéas 9 et 10 du Code de la Construction et d’Habitation, relatif aux Sociétés constituées en vue de l’attribution d’immeubles aux Associés par fractions indivises, dispose : 

« Sauf si les statuts ne prévoient que des attributions en jouissance, un Associé peut, à tout moment, se retirer d’une Société d’Acquisition. 

Sous la même réserve, un Associé peut, de même se retirer d’une Société de Construction, dès qu’une Assemblée Générale Ordinaire a constaté l’achèvement de l’immeuble, sa conformité avec les énonciations de l’état descriptif et a décidé des comptes définitifs de l’opération de construction. 

A défaut de vote de l’Assemblée Générale, tout Associé peut demander au Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l’immeuble de procéder aux constatations et décisions susvisées. 

Le retrait est constaté par acte authentique signé par l’Associé qui se retire et un représentant de l’organe de gestion ou, en cas de refus de ce dernier, par jugement du Président du Tribunal Judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. 

Les retraits entraînent de plein droit l’annulation des parts ou actions correspondant aux locaux attribués en propriété et la réduction corrélative du capital social. 

L’organe de gestion constate la réduction du capital et apporte aux statuts les modifications nécessaires. 

Les dispositions de l’Alinéa précédent demeurent applicables après dissolution de la Société. 

Les pouvoirs dévolus par ledit alinéa à l’organe de gestion sont alors exercés par le ou les Liquidateurs ». 

Il suffit aujourd’hui qu’un Administrateur provisoire soit désigné pour représenter la SCI dépourvue de toute personnalité morale, afin que celui-ci représente la Société à la signature de l’acte authentique de retrait et d’attribution d’ores et déjà préparé en projet par un Notaire. 

Virginie KOERFER BOULAN 

Avocat Associé 

Spécialiste en Droit Immobilier 

Spécialiste en Droit Commercial