DROIT IMMOBILIER – RÉSUMÉ DES TROIS LOIS DE FINANCES RECTIFICATIVES POUR 2020 CONCERNANT LA PROPRIETE FONCIERE ET IMMOBILIERE

« 1/ – Incitation fiscale temporaire à l’abandon de loyers

L’article 3 de la 2^ème loi de finance rectificative pour 2020 vise à inciter les bailleurs à renoncer à percevoir les loyers qui leur sont dus afin d’aider les entreprises locataires fragilisées par la période de crise liée à la pandémie.

Les modalités de cette mesure diffèrent selon la catégorie fiscale dont relèvent les loyers concernés.

• En matière de revenus fonciers, la loi introduit au CGI un article 14b qui prévoit que les bailleurs imposés dans cette catégorie ne sont pas imposables sur les loyers et accessoires afférents à un immeuble donné en location à une entreprise, qu’ils renoncent à percevoir entre le 15 avril et le 31 décembre 2020.

Ils peuvent cependant continuer à déduire les charges autorisées en déduction dans cette catégorie.

Toutefois l’entreprise locataire ne doit pas avoir de lien de dépendance avec le bailleur au sens de l’article 399,12 du CGI.

• Concernant les bailleurs imposés à l’IS ou dans la catégorie des BIC au titre de leurs recettes locatives.

Il est prévu que les abandons de créances de loyers et accessoires relatifs à des immeubles donnés en location à une entreprise et consentis entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 sont déductibles du résultat imposable des entreprises bailleresses sans qu’il soit nécessaire pour celles qui renoncent à les percevoir de justifier d’un intérêt à ce titre.

Comme précédemment, l’entreprise locataire qui bénéficie de l’abandon de loyer ne doit pas avoir de lien de dépendance avec le bailleur. Dans le cas contraire les abandons de créances ne sont déductibles que s’ils sont à caractère commercial et relèvent d’une gestion normale.

• Lorsque le bailleur est imposable dans la catégorie des BNC, les loyers auxquels il renonce ne constituent pas une recette imposable, cette règle ne faisant pas obstacle à la déduction des charges correspondant aux éléments de revenus ayant fait l’objet d’un abandon ou d’une renonciation.

2/ – Elargissement de la déduction pour aléas, des exploitants agricoles

Les sommes qui correspondent à la déduction pour aléas, que les exploitants agricoles ont pu pratiquer au cours de l’exercice ouvert avant le 1^er janvier 2019 peuvent être utilisées au cours de cet exercice suivant celui au cours duquel la déduction a été pratiquée dans les circonstances prévues à l’article 72d bis, I-2 du CGI.

L’article 7 de la 2^ème loi de finance rectificative pour 2020 prévoit que les sommes correspondantes, non encore rapportées au 31 mars dernier, peuvent être utilisées au cours des exercices clos entre le 31 mars 2020 et le 31 mars 2021 pour faire face plus généralement aux « dépenses nécessitées par l’activité professionnelle ».

3/ – Exonération des dons familiaux en numéraire consacrés à la construction ou à la rénovation de la résidence principale

L’article 19,I de la 3^ème loi de finance rectificative pour 2020 en date du 30 juillet réactive temporairement un avantage fiscal en matière de transmission permettant d’exonérer les dons en numéraires réalisés en vue de la création de la reprise d’une entreprise et consentie en pleine propriété à un descendant.

Cette exonération est limitée à 100.000 € et codifiée à l’article 790a Bis du CGI ; elle s’applique également lors de la construction par le donataire de sa résidence principale ou la réalisation de travaux de rénovation de cette dernière.

Le dispositif concerne les dons consentis entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021.

Les conditions sont les suivantes :

• Les dons doivent être réalisés en pleine propriété et en numéraire au profit d’un descendant ou, à défaut de descendance, de neveux ou nièces et être affectés dans les trois mois à des travaux de rénovation énergétique ou à la construction de la résidence principale du donataire.
• Les sommes reçues ne peuvent pas en revanche servir à l’acquisition de la résidence principale, elles peuvent être affectées à des travaux et dépenses de rénovation énergétique à condition d’être éligible à la prime de transition énergétique versée par l’Agence Nationale de l’Habitat réalisée dans la résidence principale du donataire qui doit en être propriétaire.

En revanche aucune limite d’âge n’est fixée au donateur ni au donataire.

Cette exonération incitative ne peut être cumulée avec d’autres avantages fiscaux.

4/ – Aménagement de l’abattement sur les droits de succession au titre des dons consentis à certains organismes

L’article 788, III du CGI prévoit l’application d’un abattement sur la part nette de tout héritier ou légataire correspondant à la valeur des biens reçus du défunt et remis par l’héritier ou le légataire à une fondation ou association reconnue d’utilité publique, à l’état, à ses établissements publics ou à un organisme mentionné à l’article 794 du même Code.

Ce dispositif est aménagé par les articles 13 et 14, I de la 3^ème loi de finance rectificative sur les points suivants :

• Son champ d’application est unifié, les dons ouvrant droit à l’abattement peuvent être désormais effectués en numéraires ou en nature quel que soit l’organisme bénéficiaire,
• Le délai pour effectuer les dons est porté de 6 à 12 mois.

5/ – Extension du champ d’application du label Fondations du patrimoine

En application des articles 156 et 156 Bis du CGI, les propriétaires d’immeubles non protégés au titre de monuments historiques mais qui ont obtenu le label délivré par la Fondation du patrimoine en application de l’article L 143-2 du Code du Patrimoine peuvent imputer les déficits fonciers afférents à ces biens sur leurs revenus globaux sans limitation ou si les biens labélisés ne génèrent aucune recette leurs dépenses de travaux, d’entretien et de réparations.

Afin d’ouvrir plus largement le bénéfice du label Fondations du patrimoine, l’article 7 de la 3^ème loi de finance rectificative pour 2020 étend ces critères de délivrance tout en le réservant aux seuls biens visibles de la voie publique ou ouverts au public, pour lesquels les travaux sont cofinancés à hauteur de 2% au moins par la Fondation du patrimoine.

6/ – Prorogation du crédit d’impôt pour investissement en Corse

L’article 46 de la 3^ème loi de finance rectificative pour 2020 reconduit pour une période de 3 ans le crédit d’impôt pour investissement en Corse prévu à l’article 244 quater E du CGI octroyé au titre de certains investissements et qui devait expirer le 31 décembre 2020.

Les dépenses éligibles restent les suivantes :

• Biens d’équipements amortissables selon le mode dégressif,
• Agencements et installations de locaux commerciaux ouverts à la clientèle,
• Logiciels constitutifs d’éléments actifs immobilisés nécessaires à l’utilisation de ces investissements,
• Travaux de rénovation d’hôtels.

Il convient de rappeler que ce crédit d’impôt est égal à 20 % du prix de revient hors taxes de certains investissements réalisés et exploités en Corse par les entreprises qui répondent à la définition européenne des PME. »

PS: Il s’agit là d’un résumé de l’article paru en page 31 des Annales des Loyers d’Octobre 2020