COMERCIAL – BAIL COMMERCIAL ET INDEXATION DU LOYER

Le bail commercial est un contrat qui est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à neuf ans, en vertu de l’article L. 145-4 du Code de commerce.

Compte tenu de cette durée relativement longue du contrat, le bail prévoit généralement que le loyer fera l’objet d’une indexation annuelle (on parle alors de clause d’indexation), à la date anniversaire du contrat, l’indice utilisé pour calculer la variation de loyer étant généralement, au choix des parties :

• soit l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE, notamment pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi PINEL »,

• soit l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les locaux commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les bureaux, également publiés par l’INSEE, notamment pour les baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi PINEL.

Même s’il est aujourd’hui vivement conseillé, pour les nouveaux baux ou à l’occasion de la rédaction d’un avenant de renouvellement du bail, d’abandonner l’indice ICC au profit de l’indice ILC ou ILAT pour l’indexation des loyers, certains baux commerciaux font aujourd’hui toujours référence à l’indice ICC pour l’indexation du loyer, ce qui est parfaitement autorisé.

Or, l’indice ICC du 4ème trimestre 2022, publié par l’INSEE le 25 mars 2023, s’élève à 2 052, soit une hausse de 8,80 % sur un an (par comparaison avec l’indice ICC du 4^ème trimestre 2021), de 16,00 % sur trois ans (par comparaison avec l’indice ICC du 4^ème trimestre 2019) et, surtout de 27,06 % sur neuf ans (par comparaison avec l’indice ICC du 4^èmetrimestre 2013).

Cette augmentation de 27,06 % permet aux parties concernées, de demander à ce que le loyer soit fixé à la valeur locative conformément à l’article L. 145-39 du Code de commerce, aux termes duquel :

« En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

Dans cette hypothèse, le locataire aura intérêt à former une demande de révision lorsque la valeur locative sera inférieure au loyer résultant du jeu de l’indice.

Inversement, le bailleur aura intérêt à former une demande de révision lorsque la valeur locative sera supérieure au loyer résultant du jeu de la clause d’indexation.

C’est dire que cette question peut présenter un enjeu financier important.

Que vous soyez locataires ou bailleurs, la mise en œuvre de ce mécanisme suppose (i) tout d’abord de vérifier si votre loyer a augmenté ou diminué de 25 % par rapport au loyer d’origine (ii) et ensuite de déterminer la valeur locative des locaux afin de vérifier si vous avez intérêt – ou non – à effectuer une demande de révision de loyer sur le fondement de l’article L. 145-39 du Code de commerce.

Dans tous les cas, compte tenu de la complexité de la matière, un accompagnement juridique s’avère indispensable et le cabinet BKP reste bien évidemment à votre disposition pour répondre à vos interrogations à ce sujet.

Eric BENJAMIN

Avocat associé – Pôle Immobilier