IMMOBILIER : « Comment sécuriser un compagnon ou une compagne hors mariage et hors PACS et lui assurer un maintien dans les lieux sa vie durant, même en présence d’héritiers légaux : Acquisition du bien en SCI et démembrement croisé des parts dés la constitution de la société

#L’objectif bien compris dans ce cas de figure n’est pas bien sûr d’éviter que la qualité d’Associé ne soit transmise aux héritiers.

En admettant que l’on intégre une clause au terme de laquelle les héritiers, conjoint, légataires ou dévolutaires qui ne deviendraient pas Associés, n’auraient droit qu’à la valeur des parts sociales de leur auteur, cette valeur devrait être payée par les nouveaux titulaires des parts ou par la Société elle-même si celle-ci les a rachetées en vue de leur annulation. Ce serait en cas d’emprunt à deux, léser le concubin n’ayant aucune liquidité.

# Par ailleurs une donation au dernier vivant n’est pas envisageable hors mariage

Dans le cadre d’une création de SCI entre concubins, pour éviter un rachat forcé de parts sociales au décès de l’un des deux Associés, je ne saurais que trop préconiser d’effectuer un démembrement croisé des parts sociales de cette SCI, et ce, dés sa constitution.

Un démembrement de parts sociales consiste à distinguer la nue-propriété de l’usufruit des parts.

Le démembrement croisé consiste à être porteur de ses propres parts en nue propriété et porteur en usufruit des parts de l’autre associé et vice versa .

# En cas de décès de l’un des Associés, le concubin survivant possédera donc l’intégralité des parts dont il n’avait que la nue-propriété et ce sans la moindre fiscalité, mais également l’usufruit des autres parts sociales, la nue-propriété revenant aux héritiers.

# Il ne sera donc pas nécessaire au concubin survivant de racheter aux héritiers la nue-propriété des parts du conjoint décédé, mais simplement de faire fonctionner la SCI conformément aux statuts qui seront rédigés sur mesure en fonction de la situation, c’est-à-dire avec un droit de vote uniquement réservé à l’usufruitier.

# Dés lors :

Ø  le concubin survivant restera Gérant de la SCI sans possibilité d’être révoqué si les statuts prévoient que les Associés présents lors de la constitution de la Société sont Gérants pour toute la durée de vie de la Société,

Ø  les droits attachés à la détention de l’usufruit des parts auront été renforcés dans les statuts au détriment des droits attachés à la nue-propriété, qui pourront être limités à un simple droit de présence aux Assemblées Générales mais sans droit de participer au vote.

Ø  Chacun pourra ainsi rester sa vie durant dans le bien immobilier

# Lors du décès du second concubin, ses héritiers hériteront ses parts sociales, tandis que les héritiers du premier concubin décédé récupéreront l’usufruit sur les parts sociales, dont ils détenaient la nue-propriété.

# D’un point de vue fiscal, cette réunion de la nue-propriété et de l’usufruit des parts sociales n’entraînera aucun droit de succession, ce qui constitue pour eux un avantage fiscal puisque c’est uniquement la valeur de la nue-propriété qui aura été taxée lors de leur héritage.

EN CONCLUSION : Surtout vous faire conseiller en amont et bien décrire les résultats escomptés pour que le montage puisse se faire au plus près de vos besoins «

Virginie KOERFER BOULAN

Avocat associé – Spécialiste droit immobilier et droit commercial