IMMOBILIER – LOYERS COMMERCIAUX DUS EN PÉRIODE DE CONFINEMENT

Par deux arrêts rendus le 23 novembre 2022 (pourvois n°21-21867 et 22-12753), la Cour de cassation a réaffirmé la position qu’elle avait adoptée dans ses trois arrêts du 30 juin 2022 (pourvois n°21-20190, 21-20127 et 21-19889) selon laquelle LES LOYERS COMMERCIAUX RESTAIENT DUS PAR LE LOCATAIRE, MEME EN CAS DE FERMETURE DES LOCAUX PENDANT LA PERIODE DE CONFINEMENT.

Dans les arrêts rendus en juin 2022, les locataires s’opposaient aux demandes de paiement des loyers formées par les bailleurs pour la période de fermeture ordonnée par les pouvoirs publics (durant la période de confinement) en invoquant trois arguments :

–        la perte de la chose louée (article 1722 du Code civil),

–        l’obligation de délivrance du bailleur avec pour corolaire l’exception d’inexécution (article 1719 du Code civil),

–        la force majeure (article 1218 du Code civil),

La Cour de cassation a rejeté ces trois arguments au motif que les mesures prises par le législateur étaient générales et temporaires, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, et n’étaient pas imputables aux bailleurs de sorte que les locataires restaient tenus au paiement des loyers.

Dans les deux arrêts de novembre 2022, pour lesquels la Cour de cassation a également rejeté les mêmes arguments des locataires, il est à préciser que les baux prévoyaient également une clause de suspension des loyers en cas de circonstances exceptionnelles.

Les magistrats ont toutefois considéré que les conditions permettant aux locataires de faire jouer cette clause n’étaient pas remplies en l’espèce. Sur ce point, il ne s’agit pas, dès lors, d’une solution générale mais d’une analyse, au cas par cas, de la clause de suspension des loyers (la rédaction de cette clause pouvant être différente en fonction de chaque bail commercial).

La question de l’exigibilité du paiement des loyers durant la période de confinement reste dès lors toujours d’actualité même si ce contentieux sera certainement amené à se tarir dans le futur.

Eric BENJAMIN

Avocat associé – Pôle Immobilier