IMMOBILIER : Petit rappel fort opportun des grands principes applicables en matière d’honoraires dus à l’agent immobilier lors d’une vente d’immeuble.

Cour de Cassation – 1ère Chambre civile – 9 avril 2014 – Décision n° 10134 F

Aux termes de cette décision, la 1ère chambre civile de la haute juridiction vient donner un caractère définitif à l’arrêt rendu, le 13 septembre 2012, par la Cour d’appel de PARIS – Pôle 4 – Chambre 1, lequel s’avére être extrêmement satisfactoire pour les deux agents immobiliers représentés par le Cabinet BKP.

Cette décision a le mérite de rappeler trois grands principes fréquemment oubliés :

1) La charge des honoraires (vendeur ou l’acquéreur), telle que fixée par mandat, ne peut être modifiée ultérieurement comme c’est pourtant souvent le cas par l’acte notarié : cette modification est génératrice de la notion de faute, préjudiciable à l’agent immobilier qui de facto perd son droit à commission.

En effet, aux termes de l’article 73 du décret du 20 janvier 1972, l’agent immobilier ne peut recevoir une commission ou une rémunération de la personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat ou l’engagement des parties.

En l’espèce, la vente du 29 mai 2007 constituait l’engagement des parties.

Il y était stipulé que la rémunération des agents immobiliers était à la charge des vendeurs.

Cependant, les mandats signés le 8 août 2006 mettaient ladite commission à la charge des acquéreurs.

La Cour, constatant que le mandat et l’engagement des parties n’ayant pas mis la commission à la charge de la même personne, les agents immobiliers n’étaient pas en droit de demander aux indivisaires le paiement de celle-ci.
Elle confirmait donc le jugement entrepris, en ce qu’il déboutait les agences immobilières de leur demande en condamnation au paiement de leur commission, mais considérait toutefois que les agents immobiliers étaient recevables en leur action indemnitaire sur le fondement de l’article 1147 du Code Civil.

Les vendeurs et le Notaire étaient donc condamnés conjointement à régler, à titre indemnitaire, cette commission aux agents immobiliers à titre de dommages et intérêts.

2) Cet Arrêt stigmatise également la responsabilité du Notaire rédaction de l’acte dans la substitution de la charge de la commission.

La motivation de la Cour d’appel mérite d’être relevée.

« Considérant que, de surcroit, en changeant le débiteur de la commission tel qu’il avait été prévu dans les mandats n° 47A et 47B du 8 août 2006 visant par l’avant- contrat incluant une condition suspensive de non-exercice d’un droit de préemption, le Notaire, rédacteur de l’acte, et tenu, comme tel, de s’assurer de son efficacité, fût-il sous seing privé, qui n’ignorait pas l’existence de ces mandats, ni les règles énoncées par l’article 73 du décret du 20 janvier 1972, a exposé les vendeurs à une action en responsabilité des agents immobiliers qui ne pouvaient réclamer leur rémunération du préempteur, dès lors que celui-ci, subrogé dans les droits de l’acquéreur, n’était tenu au paiement de la rémunération des intermédiaires qu’à la condition que l’engagement des parties en ait mis la charge sur ce dernier… »

3) Enfin, cet arrêt opère un rappel bien utile des dispositions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972, dont il résulte que la substitution du préempteur à l’acquéreur ne porte pas atteinte aux droits à commission de l’agent immobilier, tels que conventionnement prévus, peu important à cet égard que le prix d’acquisition du bien préempté soit inférieur à celui initialement convenu entre vendeur et acquéreur.