COMMERCIAL : Arrêt rendu par la Cour de Cassation le 13 mai 2016 : Mise en garde des bailleurs en cas de liquidation judiciaire de la société locataire.

La Cour de Cassation a rappelé aux termes de cette décision que la Cour d’Appel aurait dû rechercher alors qu’elle y était invitée, si le bailleur avait mis le liquidateur en demeure de payer les loyers échus pendant la liquidation, et s’il avait demandé la résiliation judiciaire du bail, comme l’y autorise l’Article L641-12, 3ème du Code de Commerce.

La Cour de Cassation a ainsi accueilli le pourvoi du liquidateur, qui en substance soutenait : « qu’en toute hypothèse un liquidateur judicaire est fondé à adopter les mesures conservatoires qu’imposent la protection des droits des créanciers et la cession des actifs dans les meilleures conditions ; qu’en reprochant au liquidateur judiciaire d’avoir conservé les locaux, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si ce choix n’était pas justifié par la perspective de céder le fonds de commerce de la société débitrice, dès lors qu’il agissait en nullité de la cession des matériels entreposés dans ces locaux et devait partant les conserver… ».

Il arguait également : « qu’en toute hypothèse, la faute du tiers à la procédure qui n’a pas exercé les prérogatives que la loi lui confère pour défendre ses intérêts est de nature à exonérer en tout ou partie le liquidateur de sa responsabilité ; qu’en reprochant au liquidateur judiciaire d’avoir fait le choix de conserver les locaux et en le condamnant à payer à la SCI… des dommages et intérêts correspondant aux loyers et indemnités d’occupation dues pour la période où elle avait été privée de son bien, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la SCI… ne s’était pas elle-même abstenue de toute initiative pour en obtenir la restitution, et avait ainsi commis une faute à l’origine de son propre dommage ».

Le liquidateur est ainsi dédouané par la Cour de Cassation de toute responsabilité, faute pour le bailleur de l’avoir mis en demeure de payer les loyers échus pendant la liquidation et faute également d’avoir demandé la résiliation judiciaire du bail comme l’y autorise l’Article L641-12, 3ème du Code de Commerce.

Un conseil donc pour la bailleur :

Faire procéder à délivrance d’une mise en demeure d’avoir à se prononcer sur la continuation des contrats en cours ;
Faire procéder à la délivrance d’une mise en demeure d’avoir à payer les loyers postérieurs : il est rappelé qu’en vertu de l’Article L641-12, 3ème du Code de Commerce, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au Jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux 3ème à 5ème alinéas de l’Article L622-14.

Les alinéas précisent que le bail peut être résilié si le bailleur en fait la demande ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au Jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois à compter dudit Jugement.

De plus, si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation.

En outre nonobstant toutes clauses contraires le défaut d’exploitation pour la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraine pas la résiliation du bail.