Compraventa inmobiliaria y litigios
Contratos preliminares, vicios ocultos, falta de conformidad y responsabilidad del agente o notario.
La acción por vicios ocultos debe ejercitarse en los dos años siguientes al descubrimiento. La cláusula de exclusión no protege al vendedor que conocía el vicio ni al vendedor profesional.
Revisamos los contratos preliminares y actuamos tras la venta por vicios, errores de superficie o falta de conformidad.
Preguntas frecuentes
¿De cuánto tiempo dispone el comprador para desistir tras firmar un compromiso de venta?
Diez días, cuando un comprador no profesional adquiere una vivienda. El plazo corre desde el día siguiente a la primera presentación de la carta certificada que le notifica el contrato, o desde su entrega en mano. Durante ese plazo puede desistir sin motivo ni penalización.
¿Qué hacer si se descubre un vicio oculto tras la compra?
El comprador dispone de dos años desde el descubrimiento del vicio para actuar. Puede pedir la anulación de la venta o una reducción del precio. La cláusula de exclusión de garantía que suele figurar en la escritura no protege al vendedor que conocía el vicio ni al vendedor profesional.
¿Qué diagnósticos son obligatorios para vender un inmueble en Francia?
El vendedor debe aportar un expediente de diagnóstico técnico cuyo contenido depende del inmueble: certificado de eficiencia energética, informe de riesgos y, según el caso, informes de amianto, plomo, termitas, instalaciones eléctricas y de gas, y saneamiento individual, entre otros. Además, se exige una auditoría energética para la venta de algunas casas y edificios de propietario único menos eficientes. En una comunidad de propietarios se añaden documentos específicos.
Fuente oficial: Service-Public.fr (ficha oficial, en francés)
¿Es obligatoria la condición suspensiva de obtención del préstamo?
Cuando el comprador indica en el precontrato que financia la compra con un préstamo, la venta se celebra bajo la condición suspensiva de obtener dicho préstamo, y esta condición no puede preverse por menos de un mes. Si el préstamo se deniega pese a haberlo solicitado conforme al contrato, la venta no se realiza y se devuelven al comprador las cantidades entregadas.
Fuente oficial: Service-Public.fr (ficha oficial, en francés)
¿Qué ocurre si el vendedor o el comprador desiste tras el precontrato de venta?
Una vez vencido el plazo de desistimiento del comprador no profesional, el compromiso de compraventa obliga a ambas partes: la que desiste puede ser obligada judicialmente a ejecutar la venta o condenada a pagar daños y perjuicios, a menudo fijados por una cláusula penal. En una promesa unilateral, el vendedor ya no puede retractarse durante el plazo de opción, y el comprador que no ejerce la opción pierde en general la indemnización de inmovilización.
Fuente oficial: Service-Public.fr (ficha oficial, en francés)
Publicaciones sobre este tema (en francés)
La garantie décennale ne bénéficie pas au locataire non propriétaire de l'ouvrage (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-11.092)
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