Baux commerciaux
Rédaction, renouvellement, loyer, indemnité d'éviction, cession : bailleurs et locataires, nous sécurisons votre bail à chaque étape.
Le bail commercial est conclu pour neuf ans au minimum. Le locataire peut en principe donner congé à chaque période triennale, et il bénéficie d'un droit au renouvellement ; si le bailleur refuse de renouveler sans motif grave et légitime, il doit en principe verser une indemnité d'éviction.
Pour un commerçant, le bail est souvent l'actif principal du fonds. Pour un bailleur, il conditionne le rendement de l'immeuble. Les associés du pôle baux commerciaux interviennent des deux côtés, ce qui leur donne une lecture précise des positions de chacun en négociation.
Rédaction et négociation
Destination des lieux, clause d'indexation, répartition des charges et des travaux, garanties, clause résolutoire : nous rédigeons ou relisons le bail en tenant compte des règles d'ordre public du statut et de la jurisprudence récente.
Pendant la vie du bail
- Révision triennale et indexation du loyer
- Déspécialisation et changement d'activité
- Cession du bail et du fonds de commerce, sous-location
- Travaux, charges et taxes refacturables
- Impayés, commandement visant la clause résolutoire, délais de paiement
À l'échéance
Congé, demande de renouvellement, fixation du loyer du bail renouvelé, déplafonnement, refus de renouvellement et calcul de l'indemnité d'éviction : nous conduisons ces procédures devant le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire, avec l'appui d'experts lorsque l'enjeu le justifie.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il refuser de renouveler un bail commercial ?
Oui, mais il doit en principe verser au locataire une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, sauf motif grave et légitime ou cas particuliers prévus par la loi.
Le loyer peut-il être révisé en cours de bail ?
Oui, la révision triennale est possible, en principe dans la limite de la variation de l'indice applicable, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Une clause d'indexation peut aussi prévoir une variation automatique.
Quelle est la durée d'un bail commercial et peut-on en sortir avant la fin ?
Le bail commercial est conclu pour une durée d'au moins neuf ans. Le locataire peut en principe donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance ; certains baux peuvent toutefois écarter cette faculté (baux de plus de neuf ans, locaux monovalents, bureaux, locaux de stockage). Le bailleur ne peut mettre fin au bail à l'issue d'une période triennale que dans des cas limités prévus par la loi.
Source officielle : Service-Public.fr
Qu'est-ce qu'un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire, ou bail de courte durée, permet d'échapper au statut des baux commerciaux pour une durée totale qui ne peut excéder trois ans, renouvellements compris. Si le locataire reste et est laissé en possession plus d'un mois après l'échéance, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, avec une durée de neuf ans.
Source officielle : Service-Public.fr
Le locataire commercial est-il prioritaire si le local est mis en vente ?
Oui, en principe. Depuis la loi Pinel de 2014, le locataire d'un local à usage commercial ou artisanal bénéficie d'un droit de préférence : le propriétaire qui envisage de vendre le local doit l'en informer et lui faire une offre de vente. Ce droit connaît des exceptions, notamment en cas de cession globale d'un immeuble comprenant plusieurs locaux commerciaux ou de vente au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur.
Quelles charges et quels travaux peuvent être refacturés au locataire commercial ?
Le bail doit comporter un inventaire précis des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Certaines dépenses ne peuvent pas être mises à la charge du locataire, notamment les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil (gros murs, voûtes, toitures entières, murs de soutènement). La taxe foncière peut être refacturée si le bail le prévoit.
Source officielle : Service-Public.fr
Dans quel délai agir en matière de bail commercial ?
Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent en principe par deux ans. C'est notamment le cas de l'action du locataire en paiement d'une indemnité d'éviction après un refus de renouvellement, qui doit être engagée dans les deux ans à compter de la date à laquelle le congé ou le refus a pris effet. Ce délai court est un piège fréquent.
Source officielle : Service-Public.fr
Vos interlocuteurs
Virginie Koerfer-Boulan
Avocate Associée Fondatrice, Co-gérante, Paris
Frédéric Drouard
Avocat Associé, Paris
Eric Benjamin
Avocat Associé, Paris
Marie-Anne Brun-Peyrical
Avocate Associée, Paris
Fabrice Attia
Of Counsel, Paris
Ombline Frison-Roche
Avocate Collaboratrice, Versailles
Pierre-Antoine Maury
Avocat Collaborateur, Paris
Analyses sur ce sujet
La garantie décennale ne bénéficie pas au locataire non propriétaire de l'ouvrage (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-11.092)
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